Spis treści

Tańsze finansowanie inwestycji biurowych, spadek poziomu pustostanów, wzrost wydawanych pozwoleń na budowę biur, czy rosnące zatrudnienie w zawodach opartych na wiedzy to tylko część zmian, które mogą odmienić obraz rynków biurowych w Polsce. Po kilku chudszych latach biura mogą wchodzić w nową fazę. Coraz więcej wskazuje na to, że kolejne lata mogą przynieść poprawę koniunktury – ocenia polska firma doradcza BNM – Real Estate Advisory.

Spore pustostany i popytowa flauta? Taki stan trwał na wielu rynkach biurowych w Polsce nawet kilka lat. Było to pokłosiem przejścia wielu firm na pracę zdalną i hybrydową. Lata jednak mijały i pierwotny zachwyt nad pracą z domu ustępował świadomości, że nadmierne poleganie na formule zdalnej ma swoją cenę: słabszą integrację zespołów, trudniejsze wdrażanie nowych pracowników, gorszy przepływ informacji i mniejszą spontaniczność współpracy.

Rynek biurowy zmienił się dwa razy w ciągu kilku lat

Sektor zaliczył więc w ciągu zaledwie kilku lat dwie fale fundamentalnych zmian. W tak krótkim czasie biura przeszły coś na kształt heglowskiej triady. Tezą była praca stacjonarna, w której biuro stanowiło naturalne centrum życia firmy nierzadko przyjmując formę „fabryki biurek”. Pandemia przyniosła jednak antytezę — masową pracę zdalną i przekonanie, że wiele zadań da się wykonywać równie dobrze, a nawet lepiej z domu.

Jak to jednak zwykle bywa – po kilku latach coraz wyraźniej wyłania się z tego wszystkiego synteza, czyli model hybrydowy, który łączy elastyczność pracy zdalnej z tym, co najlepiej działa w biurze — spotkaniami, współpracą, sprawniejszym zarządzaniem zespołem i budowaniem kultury organizacyjnej. Zmieniło się ponadto to, że biuro nie jest już tylko wizytówką firmy, ale ma przyciągać ludzi jakością miejsca, a nie tylko obowiązkiem obecności. To wpływa zarówno na zgłaszany przez najemców popyt, jak i na to, czego poszukują.

1. Ubywa pustych biur w większości miast

Efekt jest taki, że chude lata na rynku biurowym wydają się już być za nami. W Warszawie, Trójmieście, Krakowie czy Łodzi poprawa trwa już od co najmniej kilku kwartałów. Na to wskazywać mogą spadające wskaźniki pustostanów. Gorzej jest w Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu, gdzie wg danych przytaczanych przez PKO BP zbyt wcześnie jest jeszcze, aby obwieścić spadkowy trend poziomu pustostanów. Do tego wciąż w Katowicach, Krakowie, Łodzi czy Wrocławiu nawet co piąty metr jest niewynajęty.

Trudno jednak nie zauważyć przewagi danych sugerujących spadek pustostanów, co można interpretować jako sygnał poprawy koniunktury. Najdalej sprawy zaszły w Warszawie – szczególnie w najlepszych lokalizacjach, gdzie brak podaży zaczyna realnie doskwierać.

Trzeba mieć świadomość, że w przypadku biur nie ma jednej uniwersalnej granicy równowagi, po której przekroczeniu od razu możemy mówić o rynku właściciela lub o rynku najemcy. Standardem jest porównywanie poziomu pustostanów z tzw. naturalnym poziomem pustostanów, czyli takim, przy którym czynsze są stabilne. Problem w tym, że ten naturalny poziom pustostanów jest charakterystyczny dla danego rynku i zmienia się w czasie.

W praktyce na dużych, płynnych i podażowo ograniczonych rynkach — zwłaszcza w stołecznych centrach biznesowych — równowaga może występować już przy kilku procentach wolnej powierzchni. Nawet taki bufor daje najemcom realny wybór. Na mniejszych, mniej płynnych albo bardziej spekulacyjnych rynkach regionalnych naturalny poziom pustostanów bywa wyższy i może sięgać kilkunastu procent. Powód? Przy mniejszej ofercie pojedyncza nowa inwestycja mocniej wpływa na wzrost poziomu pustostanów. Do tego na rynkach regionalnych trudniej wynająć powierzchnię z wyprzedzeniem (pre-let), a popyt jest bardziej skoncentrowany – ze względu na mniejszą liczbę potencjalnych najemców. Dlatego 10% pustostanów w centrum Warszawy i 10% w mieście regionalnym to zupełnie inna sytuacja. W centrum Warszawy byłby to wynik wskazujący na rynek najemcy, a w mieście regionalnym częściej mówilibyśmy o równowadze lub nawet przewadze właścicieli.

2. Stołeczne czynsze w górę

I choć w wielu przypadkach poziom pustostanów nie sygnalizuje jeszcze problemów z dostępną powierzchnią, to i tak stopniowo stawki za wynajem idą w górę. Szczególnie widać to w topowych stołecznych lokalizacjach, gdzie zgodnie z danymi PKO BP pod koniec 2025 roku przeciętna stawka efektywnego czynszu wzrosła w ciągu roku nawet o około 1/5. Z danych BNM wynika jednak, że w skali całej stolicy zmiany były znacznie mniej dynamiczne. W czerwcu średnie stawki ofertowe w biurowcach klasy A były w Warszawie o około 3% wyższe niż rok wcześniej. W najświeższych danych BNM wyraźnie rzuca się w oczy również ponad 10-proc. wzrost średnich stawek w Gdańsku. Jest to jednak w większym stopniu zasługa powiększenia oferty droższych powierzchni niż realnych podwyżek stawek. Na pozostałych rynkach regionalnych podwyżki czynszów były raczej symbolicznej skali, a w Katowicach BNM notuje ledwie zauważalną korektę stawek, które w czerwcu 2026 roku były o 0,3% niższe niż rok wcześniej.

3. Wzrost wydawanych pozwoleń na budowę

Ograniczenie niewynajętych powierzchni, wzrost stawek za wynajem i powolna poprawa warunków finansowania inwestycji biurowych nie uszły uwadze deweloperów działających na tym rynku. Skutkowało to bardzo wyraźną poprawą w obszarze wydawanych pozwoleń na budowę nowych budynków biurowych. Decyzje administracyjne wydawane w czwartym kwartale 2025 roku pozwalały na rozpoczęcie budowy ponad ćwierć miliona m kw. nowej powierzchni. Takich wyników nie notowaliśmy od kilku lat.

Przy tym trzeba mieć świadomość, że samo uzyskanie decyzji pozwalającej na rozpoczęcie budowy nie musi oznaczać faktycznego „wbicia łopaty”, ale daje deweloperom potencjał do działania. To już warta odnotowania zmiana po kwartałach, w których procesy inwestycyjne były wstrzymywane lub wprost odkładane na półkę. W efekcie obserwowane dziś jaskółki ożywienia – nawet jeśli doprowadzą do ponownego rozpoczynania budowy nowych biur, to na efekty trzeba będzie czekać nawet kilka lat. Jeśli więc postępujące ożywienie popytu stawać się będzie faktem, to coraz poważniejszym problemem będzie brak jakościowej powierzchni biurowej.

4. Solidne prognozy wzrostu PKB

Scenariusz, w którym popyt na biura stopniowo wchłaniać będzie dostępną na rynku niewynajętą powierzchnię wspierają także prognozy dotyczące wzrostu PKB. Pod tym względem Polska ma być w najbliższych latach w europejskiej czołówce. Z wiosennych predykcji opublikowanych przez Komisję Europejską wynika, że rodzima gospodarka będzie w latach 2026-27 rosła niemal najszybciej w Europie. Wyprzedzić mają nas tylko Maltańczycy. Spory wzrost gospodarczy sprzyjać powinien tworzeniu miejsc pracy i zapotrzebowaniu na powierzchnię biurową.

5. Wzrost liczby pracowników biurowych

Warto mieć przy tym jednak świadomość, że tak jak prognozy PKB pokazują ogólną temperaturę gospodarki, tak dla rynku biurowego ważniejszy jest inny termometr – zatrudnienie w sektorach biurowych. Chodzi tu o liczbę pracowników w takich sektorach jak finanse, IT, usługi profesjonalne, centra usług biznesowych czy obsługa nieruchomości. To między innymi zatrudnienie w tych sektorach decyduje o tym na ile powierzchni biurowej firmy zgłaszają zapotrzebowanie. W tym kontekście warte uwagi są więc prognozy Cedefop dla Polski. Jest to unijna agencja zajmująca się rynkiem pracy.

Według raportu „Poland – 2025 Skills Forecast” zatrudnienie w Polsce ma wzrosnąć między 2022 a 2035 r. o ok. 900 tys. osób. Kluczowe jest jednak to, że wzrost ten ma być skoncentrowany w dużej mierze w zawodach bliższych gospodarce wiedzy. Z wykresów Cedefopu wynika, że liczba specjalistów ma wzrosnąć o ok. 1,1 mln osób, a techników i innego średniego personelu o ponad 0,4 mln osób. Po uwzględnieniu niewielkiego wzrostu wśród menedżerów i spadku liczby klasycznych pracowników biurowych daje to ok. 1,5 mln osób w grupach zawodowych, które przynajmniej częściowo mogą być związane z pracą biurową.

Nie oznacza to oczywiście 1,5 mln nowych pracowników biurowych. W tych grupach są też nauczyciele, lekarze, inżynierowie terenowi czy technicy pracujący poza biurami. Nawet jednak po takim odfiltrowaniu dane Cedefopu sugerują, że w Polsce może przybywać kilkadziesiąt tysięcy pracowników biurowych rocznie.

To tworzy strukturalne wsparcie dla popytu na powierzchnię biurową. Nie należy go jednak przeliczać mechanicznie na metry, bo relację między zatrudnieniem a powierzchnią osłabiają praca hybrydowa, współdzielone stanowiska i lepsze wykorzystanie istniejących biur. Dlatego bardziej realistycznie można mówić o potencjale rzędu ok. 100–300 tys. m kw. dodatkowego popytu rocznie w skali kraju, a nie o milionach metrów wynikających z prostego przemnożenia liczby nowych pracowników przez np. 10 m kw. powierzchni biurowej na osobę.

Co przy okazji warto odnotować, to w prognozie Cedefopu spada liczba klasycznych pracowników biurowych, ale mocno rośnie liczba specjalistów oraz techników i innego średniego personelu. To sugeruje, że potencjalny popyt na biura będzie w większym stopniu generowany przez bardziej specjalistyczne stanowiska oparte na wiedzy niż przez tradycyjną administrację biurową.

Spis treści

Polacy od lat znajdują się w czołówce najbardziej zapracowanych mieszkańców Unii Europejskiej. Najnowsze dane Eurostatu pokazują, że przeciętny pracownik w Polsce spędza w pracy niemal 3 godziny tygodniowo więcej niż wynosi unijna średnia. W skali roku daje to około 150 dodatkowych godzin pracy – czyli niemal równowartość jednego dodatkowego miesiąca.

Można więc powiedzieć, że dla wielu osób zatrudnionych w Polsce rok zawodowy trwa nie 12, lecz 13 miesięcy. A jeśli do tego doliczymy czas poświęcany na codzienne dojazdy do pracy, pojawia się jeszcze jeden „miesiąc”, który znika bezpowrotnie w samochodach, autobusach, tramwajach czy pociągach. Zapraszamy do zapoznania się się analizą przygotowaną przez BNM – Real Estate Advisory.

150 godzin pracy więcej

Z danych Eurostatu za 2025 rok wyłania się obraz Polski jako jednego z najbardziej zapracowanych państw Europy – średnio spędzamy w pracy niemal 39 godzin tygodniowo. Dla porównania: przeciętny Holender kończy swój tydzień pracy o ponad 6 godzin wcześniej, a Niemiec czy Austriak zyskują dodatkowe 5 godzin wolnego w stosunku do nas. Wyższy poziom zamożności w krajach zachodnich sprawia, że ich mieszkańcy chętniej inwestują swój czas w aktywności pozazawodowe. Co ciekawe, w Europie wyprzedzają nas jedynie Grecy (o 0,8 godziny w tygodniu), co całkowicie obala mit o „leniwej” południowej sjeście.

„Czternasty miesiąc” w korkach

Sam czas spędzony przy biurku to nie wszystko. Kolejny, „czternasty miesiąc” w roku tracimy na dojazdy do pracy, które w przypadku niemal 8% pracowników oznaczają pokonywanie dystansu od 25 do 50 kilometrów dziennie. Statystycznie, codzienne podróże do biura i z powrotem pochłaniają około godziny, co w skali roku przekłada się na astronomiczne 200–250 zmarnowanych godzin.

Najbardziej szokujący jest jednak fakt, że pomimo pandemii i rzekomej „rewolucji pracy zdalnej”, średni czas dojazdów między 2013 a 2023 rokiem spadł o zaledwie… jedną minutę.

Praca hybrydowa to wciąż przywilej dużych miast

Dlaczego dojazdy wciąż kradną nam tyle czasu? Ponieważ praca zdalna w Polsce to nadal zjawisko niszowe. W skali całego kraju wyłącznie z domu pracuje zaledwie 2,8% osób, a hybrydowo 5,8%.
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej jeśli odseparujemy dane dla większych ośrodków miejskich. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu ponad 25% zatrudnionych nie musi codziennie pojawiać się w biurze. Prawdziwą awangardą są tu wielkomiejskie centra usług biznesowych, gdzie bywa, że aż 75% zespołu firmy pracuje w systemie hybrydowym.

Komentarz eksperta BNM – Real Estate Advisory

– Analizując powyższe dane z perspektywy rynku nieruchomości biurowych można by uznać, że praca hybrydowa wyszłaby na dobre obu stronom – pracownikowi, ponieważ nie naraża go na godziny frustracji w korkach oraz pracodawcy, bowiem, zespoły pracujące hybrydowo potrzebują znacznie mniej metrów kwadratowych powierzchni biurowej, niż firmy pracujące 100% stacjonarnie. A mniejsza, ale lepiej zaplanowana przestrzeń biurowa, to niższe koszty najmu. Wiemy jednak, że wprowadzenie hybrydowego systemu pracy nie w każdej organizacji jest możliwe, wymaga umiejętności zarządzania zespołem rozproszonym, stworzenia odpowiednich narzędzi i systemów. Firmy, które kurczowo trzymają się tradycyjnego modelu pracy powinny jednak mieć na uwadze chociażby postępujące zmiany pokoleniowe. – mówi Jerzy Węglarz z BNM. – Najnowsze raporty jasno pokazują, że młode pokolenia pracowników coraz częściej wybierają pracodawców umożliwiających im pracę zdalną, np. w systemie hybrydowym. Natomiast dzisiejsze biuro nie może być już tylko 'miejscem z biurkiem’. Musi być przestrzenią kolaboracji, do której pracownik chce przyjechać, a nie do której musi dojeżdżać z przymusu. Jest także jednym z narzędzi rekrutacji pracowników nowego pokolenia. – dodaje.

Jak pracodawcy mogą złagodzić „13. miesiąc” dojazdów?

Jeśli chcesz budować przewagę konkurencyjną i dbać o dobrostan swojego zespołu, same owocowe czwartki już nie wystarczą. Setki godzin spędzonych w trasie to prosta droga do wypalenia zawodowego. Oto propozycje rozwiązań, jakie możesz spróbować wdrożyć jako pracodawca:

• Elastyczne godziny pracy: Jeśli to możliwe pozwól pracownikom omijać godziny szczytu. Przesunięcie startu pracy z 8:00 na 9:30 może skrócić czas dojazdu nawet o 30%, oddając pracownikowi cenne godziny życia prywatnego.
  
• Optymalizacja przestrzeni biurowej pod model hybrydowy: Zamiast zmuszać cały zespół do codziennej obecności, przeorganizuj biuro. Zamień rzędy pustych biurek na hot deski czy strefy kreatywne i zaoferuj pracę w modelu hybrydowym, np. 3/2 (trzy dni w biurze, dwa w domu).
  
• Dopłaty do mobilności i zrównoważonego transportu: Jeśli specyfika pracy wymaga codziennej obecności (np. dla tych 4,2% pracowników dojeżdżających powyżej 50 km), zaoferuj dopłaty do paliwa, bilety miesięczne na szybką kolej podmiejską lub bezpieczne parkingi rowerowe połączone z prysznicami w biurze.
  
• Huby satelitarne i biura coworkingowe: Jeśli Twoja firma ma wielu pracowników z konkretnych przedmieść lub mniejszych miejscowości pod miastem, rozważ wynajęcie elastycznych biur serwisowanych (flex) bliżej ich miejsca zamieszkania.

Z raportu dowiesz się o:

Polska należy dziś do najważniejszych ośrodków biznesowych Europy Środkowo-Wschodniej. Duży rynek wewnętrzny, strategiczne położenie, rosnąca gospodarka, szeroka baza wykwalifikowanych pracowników oraz rozwinięte rynki biurowe sprawiają, że kraj pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji, centrów usług i oddziałów międzynarodowych firm. W raporcie prezentujemy kluczowe dane dotyczące głównych miast Polski, ich potencjału gospodarczego oraz rynku powierzchni biurowych.

Oferta biur na wynajem w Polsce

Rynek biurowy w Polsce koncentruje się wokół 7 największych ośrodków miejskich, wśród których największe zasoby oferuje Warszawa, będąca stolicą kraju. To w Warszawie znajduje się niemal połowa wszystkich zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Pozostałe czołowe ośrodki to: Kraków, Wrocław, Katowice, Poznań i Gdańsk. Stawkę rynków regionalnych zamyka Łódź.

W każdym z tych miast jest także oddział BNM – Real Estate Advisory. Doradcy BNM znają lokalne rynki i mogą w krótkim czasie przygotować propozycje powierzchni biurowej dopasowanej do potrzeb Waszej firmy. Wykres poniżej prezentuje liczbę powierzchni dostępnej do wynajęcia w poszczególnych polskich miastach.

Ożywienie na rynku biurowym

Po okresie szybkiego wzrostu aktywność deweloperska w segmencie biurowym wyraźnie osłabła w latach 2020-2024. Sprzyjały temu rozwój pracy hybrydowej i bardziej ostrożne podejście najemców do ekspansji. Wyraźna zmiana nastąpiła w 2025 roku. Ożywienie popytu na powierzchnię biurową w połączeniu z ograniczoną nową podażą doprowadziły do spadku poziomu pustostanów. 

Stworzyło to warunki do uruchamiania nowych inwestycji. Z danych GUS wynika, że na 6 głównych rynkach w samym tylko 2025 roku urzędy wydały pozwolenia na budowę 57 budynków biurowych o łącznej powierzchni prawie 390 tys. mkw. W tym samym czasie powierzchnia oddana do użytkowania nie przekroczyła 117 tys. mkw. 

W każdym z tych miast jest także oddział BNM – Real Estate Advisory. Doradcy BNM znają lokalne rynki i mogą w krótkim czasie przygotować propozycje powierzchni biurowej dopasowanej do potrzeb Waszej firmy.

Koszt wynajmu biura w Polsce

Ceny biur w Polsce są atrakcyjne na tle innych rozwiniętych krajów w regionie. Zdecydowanie prym wiedzie tutaj Warszawa. Średnie stawki czynszu dla biurowców klasy A i B w poszczególnych miastach w Polsce przedstawia poniższy wykres. Przeciętnie wynoszą one:

• od od około 12 eur/mkw w Łodzi do ponad 16 eur/mkw w Warszawie dla biurowców klasy A,
• od 8 eur/ mkw w Łodzi do około 13 eur/mkw w Warszawie dla biurowców klasy B. 

Do obliczenia całego kosztu wynajmu biura, należy też doliczyć jego drugą główną składową, jaką są koszty eksploatacyjne wynoszące średnio od około 25 zł za mkw. w Łodzi do 33 złotych w Warszawie. Poza czynszem i kosztami eksploatacyjnymi, jest jeszcze koszt miejsc postojowych oraz zużytej energii elektrycznej. Większość odpowiedzi na pytania znajdziesz na naszej www przeglądając oferty lub wysyłając pytanie do nas w naszym formularzu kontaktowym. Chętnie pomożemy!

Polska dla inwestorów

O atrakcyjności inwestycyjnej Polski decydują nie tylko skala gospodarki, ale też liczba ludności, poziom wykształcenia mieszkańców oraz wskaźniki opisujące rynek pracy. 

Z perspektywy inwestorów szczególne znaczenie mają takie wskaźniki jak zatrudnienie, stopa bezrobocia, poziom wynagrodzeń i siła nabywcza gospodarstw domowych. To one definiują nie tylko dostępność wykwalifikowanych pracowników, ale też siłę popytu wewnętrznego, tak ważnego z punktu widzenia oceny poziomu rozwoju i stabilności gospodarki całego kraju.

Na poniższych wykresach przedstawiamy najbardziej istotne wskaźniki dotyczące zasobów ludzkich. Są one aktualizowane na bieżąco na podstawie oficjalnych baz danych (Główny Urząd Statystyczny). Wszystko dostępne  w jednym miejscu, dla Państwa wygody.

Polska charakteryzuje się dobrze zróżnicowanym geograficznie rozkładem ludności – jest 16 województw, w 34 miastach żyje ponad 100 000 mieszkańców. Rynek zasobów biurowych skupia się w największych ośrodkach miejskich, rozłożonych na kilku krańcach Polski.

Polska, podobnie jak wiele rozwiniętych krajów europejskich, mierzy się z niekorzystnymi zmianami demograficznymi, w tym ze spadkiem liczby urodzeń i postępującym starzeniem się społeczeństwa. Przy tym od lat rośnie odsetek osób podejmujących studia wyższe. Wśród osób w wieku 19-24 lat ponad 60% studiuje. Dekadę wcześniej mniej niż połowa osób w wieku od 19 do 24 lat podejmowała naukę w szkołach wyższych. Najwyższy poziom tego wskaźnika notowano w województwach: mazowieckim (92,7%), dolnośląskim (84,7%), małopolskim (77,4%) i pomorskim (69,0%).

W 2024 roku w Polsce studiowało 1,28 mln osób, a liczba studentów systematycznie rośnie od 2019 roku. Istotnym zjawiskiem pozostaje także umiędzynarodowienie polskich uczelni. W roku akademickim 2024/25 cudzoziemcy stanowili już ponad 8% wszystkich studentów. Najliczniejsze grupy tworzyli studenci z Ukrainy i Białorusi, a ważną część stanowili także obywatele Turcji, Azerbejdżanu i Indii. W ostatnim czasie rosła również liczba studentów z Chin.

Poziom życia ludzi w Polsce

Polska należy do gospodarek, które w ostatnich dekadach rozwijały się najszybciej i to nie tylko w Europie, ale też na Świecie. Motorami tego wzrostu była transformacja ustrojowa, integracja z gospodarką zachodnią, członkostwo w NATO i Unii Europejskiej. Dzięki tym uwarunkowaniom przedsiębiorczość i pracowitość Polaków znalazły stabilny fundament. Awans Polski jest imponujący – od kwalifikowania do grona krajów słabo rozwiniętych w 1989 roku po zaproszenie do prestiżowego grona krajów G20 w 2026 roku. Przy tym od lat polska gospodarka – dzięki zróżnicowanej strukturze i silnemu popytowi wewnętrznemu – wykazuje stosunkowo dużą odporność na wahania koniunktury i skutki zewnętrznych szoków.

W efekcie od 1989 roku, w którym nastąpiło symboliczne zerwanie z gospodarką centralnie sterowaną, jesteśmy świadkami szybkiego nadrabiania zaległości wobec krajów zachodnich. Doskonale obrazują to dane na temat PKB per capita. Podczas gdy jeszcze w 1990 roku produkt krajowy przypadający na statystycznego Polaka odpowiadał zaledwie 38% średniej unijnej, tak w 2025 roku było to już 85%. Gdyby ponadto trafne okazały się prognozy MFW, to do 2031 roku rodzime PKB na mieszkańca przekroczy nie tylko wynik dla Hiszpanii, ale też będzie o krok od wyniku dla Włoch osiągając 94% unijnej średniej.

Polski rynek pracy charakteryzuje się niskim bezrobociem. Stopa bezrobocia liczona wg metodologii GUS za luty 2026 roku wyniosła 6,1%, a wg metodologii Eurostatu tylko 3,2%. To dawało Polsce najniższy wynik w całej Unii ex aequo z Bułgarią i Czechami. Przy tym w największych miastach stopa bezrobocia potrafi być nawet kilka razy niższa niż średnia dla całego kraju. W lutym 2026 roku dla Warszawy, Poznania czy Katowic była ona szacowana przez GUS na mniej niż 2%. 

W ostatnich latach podaż pracy wyraźnie wspierała migracja. Szczególnie było to widoczne po agresji Rosji na Ukrainę. To wtedy do Polski przybyły około 1-2 mln osób. Integracja uchodźców przebiegła bardzo sprawnie, a zatrudnienie podjęło nawet ponad 2/3 przybyłych Ukraińców, co jest wynikiem znacznie wyższym niż te notowane w wielu krajach zachodnich. 

Jednocześnie szybki wzrost wynagrodzeń poprawiał sytuację pracowników i wspierał popyt konsumpcyjny, ale z perspektywy inwestorów oznaczał też stopniowe ograniczanie przewagi kosztowej Polski względem części rynków wschodzących. Sprzyjało to awansowaniu polskich centrów usług w łańcuchu wartości, co wykorzystuje wspomnianą wcześniej jakość kapitału ludzkiego w Polsce. 

Kraj dysponuje szeroką bazą specjalistów, absolwentów kierunków technicznych i biznesowych oraz menedżerów z doświadczeniem zdobywanym w środowisku międzynarodowym. To jeden z powodów, dla których Polska przyciąga nie tylko działalność operacyjną, ale także coraz bardziej zaawansowane funkcje biznesowe, technologiczne i zarządcze. Mimo to koszty pracy w Polsce pozostają wyraźnie niższe niż w wielu krajach Europy Zachodniej.

Polskie uczelnie wykształciły wielu bardzo dobrych programistów, menedżerów i techników, co stało się współczesną siłą napędową wzrostu płac ale także konkurencyjności polskich przedsiębiorstw. Polacy coraz częściej zasiadają w zarządach polskich oddziałów zagranicznych korporacji ale są również kluczowymi osobami w centralach międzynarodowych firm takich jak Open AI, Warner Bros., ICEYE, czy Phillip Morris. 

Od autora: Krótka charakterystyka kluczowych miast

Warszawa – stolica i największy ośrodek biznesowy z szeroką bazą wykwalifikowanych pracowników, zaawansowanych usług biznesowych oraz urzędów centralnych. W Warszawie mieszczą się najważniejsze instytucje w kraju oraz Sejm. Swoje siedziby mają tutaj banki, telewizje ogólnopolskie, największe firmy doradcze, a także wiele mały biznesów. Jest to często wybierana lokalizacja dla central firm chcących budować silną obecność w skali całego kraju i regionu, co ułatwia międzynarodowy port lotniczy Lotnisko Chopina, położony 20 minut autem od centrum miasta. Poruszanie się po mieście ułatwia rozbudowana sieć połączeń kolejowych i samochodowych, linie metra, autobusów i tramwajów. Komunikacja publiczna jest tu tania, a jej ofertę uzupełniają publiczne rowery, hulajnogi i aplikacje taksówkarskie. Tuż obok centrum miasta jest Stadion Narodowy przyciągający największe imprezy sportowe i koncerty.

Trójmiasto – ośrodek miejski złożony z trzech miast: Gdańsk, Gdynia i Sopot. Mamy tu do czynienia z połączeniem międzynarodowego charakteru, rozwiniętego sektora usług biznesowych i technologicznej specjalizacji regionu. Mocną stroną Trójmiasta są kompetencje językowe, dobra baza uczelni oraz atrakcyjność miejsca pracy i życia (dostęp do Morza i Zatoki Puckiej), co od lat przyciąga inwestorów, zwłaszcza z północy Europy oraz turystów. Dobrą komunikację zapewniają drogi szybkiego ruchu, port lotniczy, kolej. Strategiczne znaczenie mają tutaj porty morskie, które wpływają nie tylko na gospodarkę regionu, ale też całego kraju. Trójmiasto wraz z Półwyspem Helskim jest ulubionym spotem dla surferów i amatorów kite-surfingu, a długie złociste plaże każdego roku przyciągają miliony turystów. Gdańsk zaznaczył się także w historii i polityce jako miasto, w którym oficjalnie rozpoczęła się II wojna światowa, a w 1980 r. strajki zaczęła “Solidarność” pod przewodnictwem Lecha Wałęsy, które zapoczątkowały upadek komunizmu w Polsce w 1989 r.

Poznań – stolica Wielkopolski z dobrze działającą gospodarką i studencką energią. Jest to rynek dobrze zbalansowany między nowoczesnymi usługami, IT, R&D, produkcją high-tech oraz logistyką i magazynowaniem. Miasto wskazuje właśnie te obszary jako sektory silnie rozwijające się. Lokalne otoczenie biznesowe jest dobrze oceniane także pod kątem współpracy z inwestorami, transportu publicznego, dostępności kadry i relacji z uczelniami. Przez Poznań przebiega ważna dla kraju i regionu autostrada A2, łącząca Wschód i Zachód oraz aglomeracje poznańską, łódzką i warszawską. Jest tu również port lotniczy i kolej zapewniająca szybkie połączenie Polska-Niemcy. Charakterystycznym akcentem Poznania jest piękna starówka i “koziołki” na wieży, które codziennie o godzinie 12:00 się ze sobą trykają (stukają).

Kraków – dawna stolica Polski, ośrodek kultury i uczelni wyższych, położony nad Wisłą na południu kraju, blisko najwyższych polskich gór – Tatr. Przy tym jest to największy rynek regionalny i jeden z najmocniejszych ośrodków, w którym rozwija się sektor usług opartych o wiedzę. Przewagi miasta to skala rynku biurowego, silne zaplecze akademickie, rozwinięty sektor usług biznesowych, IT i R&D. Atutem Krakowa jest dobra komunikacja zapewniana koleją, drogami szybkiego ruchu i poprzez położone pod miastem lotnisko. Kraków, ze względu na bogate dziedzictwo historyczne, jest licznie odwiedzany przez miliony zagranicznych turystów. Miasto znane jest z takich zabytków, jak Zamek na Wawelu, Uniwersytet Jagielloński czy starówka oraz z bogatej oferty gastronomicznej, rozrywkowej i kulturalnej. Kraków jako pierwsze miasto z Polski został Europejską Stolicą Kultury.

Wrocław – stolica województwa Dolnośląskiego, to zielone, nowoczesne i przyjazne miejsce do życia. W mieście jest ponad 100 mostów. Symbolem wielokulturowości i tolerancji jest dzielnica czterech wyznań, gdzie obok siebie stoi cerkiew, kościół katolicki, zbór ewangelicki i synagoga. Do Wrocławia można dostać się autostradą A4, samolotem lub pociągiem, dzięki szybkiemu połączeniu. Wrocław to miasto o bogatej tradycji, a jedną z wielu atrakcji turystycznych są figury krasnali wykonanych z lanego brązu, których jest w mieście rozmieszczonych w różnych miejscach ok. 500.

Katowice – stolica konurbacji śląskiej, czyli kilkunastu aglomeracji, które stanowią całość, o łącznej liczbie ludności 2,7 mln. Przez lata kojarzone przede wszystkim z przemysłem górniczym, który w tym rejonie przez wiele lat stanowił trzon przemysłu i dochodów miejscowej ludności, a na przestrzeni lat przeszedł potężną przemianę. Co prawda Katowice wciąż są dziś istotnym ośrodkiem przemysłowym, ale miasto wraz z otaczającymi je ośrodkami wyrosło na mocnego gracza w sektorach usług biznesowych, IT i procesach opartych na wiedzy. Miasto jest bardzo dobrze skomunikowane z innymi aglomeracjami konurbacji śląskiej siecią dróg, a z innymi miastami w Polsce szybkim pociągiem Pendolino oraz połączeniem lotniczym. Katowice z perspektywy turystycznej znane są z możliwości przepłynięcia sztolni, zwiedzania kopalń, koncertów w NOSPR, futurystycznego Spodek oraz letniego OFF Festival Katowice.

Szukasz kompleksowego doradztwa w zakresie nieruchomości biurowych? Skontaktuj się z nami:

BNM – Real Estate Advisory
➡️ kontakt@bnmrealestate.pl
➡️ +48 574 238 708

Z tego artykułu dowiesz się o:

Funkcjonowanie każdej organizacji wiąże się z tym, że na pewnym etapie pojawia się potrzeba zmiany siedziby. Powodów może być wiele: dalszy rozwój i konieczność zwiększenia powierzchni, chęć przeniesienia się do bardziej prestiżowej lokalizacji, redukcja kosztów najmu czy zmiana modelu pracy i optymalizacja wykorzystywanej przestrzeni.

Niezależnie od przyczyn relokacji, wynajem powierzchni biurowej to proces złożony i czasochłonny. Oznacza to, że decyzję o zmianie siedziby należy planować z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. To przedsięwzięcie wymaga nie tylko cierpliwości, ale przede wszystkim odpowiedniego przygotowania. 

Zacznij od definicji potrzeb i oceny możliwości

Obok pytania: “czy powinniśmy się przeprowadzić?” warto postawić też drugie: “czego tak naprawdę potrzebujemy?”. Zmiana lokalizacji nie oznacza jedynie zmiany adresu w KRS, ale odpowiada m.in. za komfort pracowników, ich chęć pracy z biura, a przede wszystkim wizerunek firmy. Na wynajem nowej powierzchni biurowej należy zatem spojrzeć nie tylko jak na pozycję w kolumnach po stronie OPEX i CAPEX, ale jak na inwestycję w dobrostan całej firmy. 

Poniżej podajemy 3 kluczowe aspekty, które firma powinna przeanalizować przed przystąpieniem do poszukiwań:

1. Model pracy firmy

Przeprowadzenie wewnętrznej analizy, pozwala zrozumieć w jakim modelu pracy funkcjonuje firma – w których działach sprawdza się model pracy hybrydowej i system desk-sharing, a w których musimy zapewnić stałe miejsca pracy. Pozwoli to na określenie optymalnej powierzchni i uniknięcie płacenia za zbędny metraż w przyszłości. Aby oszacować powierzchnię jakiej będziemy potrzebować dla zespołu, można pomóc sobie standardami rynkowymi, które określają liczbę metrów kwadratowych przypadających na jednego pracownika: 

• 6–8 m²/os. – model zagęszczony, charakteryzujący duże centra operacyjne (np. BPO/SSC),
• 10–12 m²/os. – model optymalny, zapewniający zrównoważony balans między strefą pracy, a dodatkowymi strefami typu sale konferencyjne, kuchnia itp.
• 15 m²+/os. – model komfortowy, często spotykany w branżach kreatywnych.
  

Przy szacowaniu potrzebnych mkw uwzględnić należy także planowane procesy rekrutacji lub restrukturyzacji w firmie.

Powierzchnia netto, a powierzchnia brutto – zobacz poprzedni artykuł.

2. Budżet na wynajem

Już w trakcie przeprowadzania wewnętrznej analizy, powinniśmy rozpocząć określenie ram finansowych. Budżet powinien zostać zdefiniowany w oparciu o możliwości przedsiębiorstwa. Ważne jest, by założenia finansowe zostały uwzględnione w planie operacyjnym na kolejne lata funkcjonowania organizacji. 

Więcej o planowaniu budżetu na najem biura przeczytasz w artykule “Najem biura – przygotuj budżet na spokojny sen”

3. Lokalizacja

Znając odpowiedzi na postawione wcześniej pytania możemy skupić się na lokalizacji.  Jednym z pierwszych pytań doradcy ds. nieruchomości będzie, jaki obszar rozważamy – czy skupiamy się na konkretnej dzielnicy danego miasta, czy pozwalamy sobie na szerzej zakrojone poszukiwania. Warto zebrać informacje z jakich środków komunikacji korzystają nasi pracownicy, skąd oraz jak często dojeżdżają do biura i ile czasu muszą poświęcić na dojazdy. Jeśli firma przyjmuje gości warto zadać sobie pytanie również w jaki sposób dojeżdżają do nas nasi kontrahenci, czy korzystają z komunikacji publicznej, czy należy zapewnić im dostęp do miejsca parkingowego.

Od ogółu do szczegółu – proces wynajmu biura krok po kroku

# Long i short lista ofert

Skoro zdefiniowaliśmy nasze podstawowe potrzeby oraz możliwości, możemy rozpocząć etap tak zwanej “long listy”, a więc szerokiego przeglądu dostępnych na rynku lokalizacji, które będą odpowiadać naszym założeniom. Na tej podstawie zwyczajowo dokonujemy wyboru od trzech do czterech budynków, tworząc tzw. “short listę” i planując osobiste wizytacje na powierzchni. W tym momencie cały proces przestaje być jedynie cyfrowy, opuszczając wirtualną rzeczywistości maili i tabel. Spotkania na miejscu pozwalają poznać budynek i jego otoczenie, zweryfikować rozwiązania technologiczne i zapoznać się z  oferowanym standardem.  Obejrzenie przestrzeni, którą dotychczas widziało się jedynie na rzucie i zdjęciach pomoże nam zdecydować, czy to właśnie tej lokalizacji poszukujemy. 

# Wyjściowa oferta komercyjna

Na tym etapie “w grze” pozostają zazwyczaj dwie do trzech lokalizacji i to właśnie od nich otrzymuje się wyjściową ofertę komercyjną. Wynajmujący przedstawia ofertową stawkę czynszu, potwierdza zakres opłat eksploatacyjnych oraz występujące pozostałe koszty, a także przedstawia dodatkowe zachęty finansowe takie, jak wysokość wkładu wynajmującego w prace aranżacyjne (budżet na fit-out) oraz proponowane wakacje czynszowe (okres rent free). Tutaj ponownie wracamy do tabel i porównujemy otrzymane dane. Na tym etapie dobrze widzimy, czy mieścimy się w budżecie, czy też musimy dopasować nasze oczekiwania do rzeczywistości. 

# Space plan

Zanim podejmiemy decyzję, warto spojrzeć na to, jak może wyglądać nasza nowa przestrzeń biurowa. Nieoceniony w tym zakresie jest space plan, czyli rysunek będący planem funkcjonalnym przyszłego biura. To właśnie on pokazuje, czy nasze założenia mają przełożenie na rzeczywistość, a także, czy planowany wcześniej układ pozwala na optymalne rozmieszczenie wyposażenia. Nie są to jedyne powody, dla których space plan pozostaje istotną częścią całego procesu najmu. Odpowiednio przygotowany rysunek pozwala na zaplanowanie powierzchni biurowej z podziałem na odpowiednie strefy, a co za tym idzie, pokazuje czy planowany metraż pozwoli na skuteczną działalność operacyjną firmy. Może być tak, że finalna powierzchnia będzie musiała się zwiększyć, lub wręcz przeciwnie, że początkowe założenia były zbyt ambitne i tę samą funkcjonalność da się uzyskać na mniejszej przestrzeni.

# Wycena prac remontowych

Gdy space plan zostanie zaakceptowany, przechodzimy do wyceny prac remontowych. Przygotowanie kalkulacji kosztów dostosowania powierzchni może potrwać od 2 do 3 tygodni. Czas oczekiwania na przygotowanie wyceny warto poświęcić np. na zapoznanie się z zapisami w umowie najmu i rozpoczęcie negocjacji poszczególnych zapisów. Pozwala to na znaczną oszczędność czasu i dwutorowe prowadzenie procesu.

# Negocjacje zapisów umowy

Rozmowy przy przysłowiowym stole negocjacyjnym to nie tylko walka o finalną stawkę czynszu, czy zwiększenie udziału wynajmującego w kosztach prac remontowych. Istnieje wiele innych czynników, których zapisanie w umowie pozwala na zadowolenie obu stron i uniknięcie ewentualnych niedogodności w przyszłości. Negocjując umowę najmu warto skupić się na zabezpieczeniu swoich interesów długofalowo. Zwróć uwagę na: 

• ustalenie wskaźnika indeksacji i ewentualnych limitów wzrostu, co w przyszłości uchroni firmowy budżet przed skokami inflacji,
• jasno zdefiniowany podział odpowiedzialności prac wykończeniowych,
• możliwość podnajmu lub pierwszeństwo do najmu sąsiedniej powierzchni biurowej.

# Rozpoczęcie remontu

Podpisanie umowy najmu nie oznacza jednak końca całego procesu. Daje ono “zielone światło” na rozpoczęcie prac ekip remontowych. Jest to więc intensywny czas prac aranżacyjnych, a właściwy nadzór tego etapu gwarantuje, że lokal zostanie oddany w terminie. Po przeprowadzeniu remontu i dopasowaniu powierzchni do nowego najemcy, następuje odbiór lokalu i nowego wyposażenia biurowego, który również powinien zostać zaplanowany z wyprzedzeniem i uwzględniony w terminarzu procesu.

Najem powierzchni biurowej jest więc procesem złożonym, wymagającym wielokrotnego weryfikowania pierwotnych założeń, elastyczności i nierzadko cierpliwości. Starannie przeprowadzony i skutecznie nadzorowany pozwala nie tylko zaoszczędzić czas i emocje, ale także efektywnie wykorzystać dostępne środki i znaleźć optymalne rozwiązania dla każdej organizacji.

Szukasz kompleksowego doradztwa w zakresie nieruchomości biurowych? Skontaktuj się z nami:

BNM – Real Estate Advisory
➡️ kontakt@bnmrealestate.pl
➡️ +48 574 238 708

Z tego artykułu dowiesz się o:

Wynajem powierzchni biurowej to złożony proces, w trakcie którego najemcy muszą podjąć wiele decyzji związanych między innymi z; lokalizacją, standardem wykończenia, elastycznością warunków umowy czy dostępnością miejsc parkingowych. Jednak zanim jeszcze dojdzie do negocjacji stawki, pojawia się pytanie bardziej podstawowe: „ile właściwie metrów kwadratowych faktycznie wynajmuję?”.

Odpowiedź nie jest tak oczywista, jak mogłoby się wydawać. W branży nieruchomości komercyjnych rozróżnia się kilka kategorii powierzchni, a sposób ich pomiaru zależy od przyjętej normy. Dwie oferty wskazujące identyczny metraż na umowie mogą oznaczać zupełnie inną ilość przestrzeni do zagospodarowania przez najemcę. Znajomość tych pojęć pozwala świadomie porównywać oferty, unikać nieporozumień przy podpisywaniu umowy najmu i – co równie istotne- lepiej kontrolować realne koszty wynajmu w przeliczeniu na stanowisko pracy.

Powierzchnia netto, a brutto — skąd różnica?

Powierzchnia netto lokalu (NLA – Net Leasable Area) to metraż, który najemca może realnie zagospodarować – czyli obszar zamknięty w ścianach wynajętego biura, obejmujący pomieszczenia pracy, gabinety, sale konferencyjne, aneksy kuchenne i wewnętrzne ciągi komunikacyjne. To przestrzeń, do której najemca ma wyłączny dostęp i którą może swobodnie aranżować zgodnie z własnymi potrzebami. W uproszczeniu: NLA to „Twoje biuro” — to, co widzisz, gdy zamkniesz za sobą drzwi wejściowe do lokalu.

Powierzchnia brutto lokalu (GLA – Gross Leasable Area) jest z kolei wielkością, która pojawia się na umowie najmu i na jej podstawie naliczana jest stawka czynszu. GLA obejmuje powierzchnię netto lokalu powiększoną o proporcjonalny udział w częściach wspólnych budynku,  takich jak lobby, korytarze, klatki schodowe, toalety ogólnodostępne, pomieszczenia techniczne czy pomieszczenia ochrony. Innymi słowy: najemca płaci nie tylko za „swoje” biuro, ale także za część infrastruktury, z której korzystają wszyscy użytkownicy budynku. Jest to logiczne; te przestrzenie muszą być utrzymywane, sprzątane i serwisowane, a koszt ten rozkłada się proporcjonalnie na wszystkich najemców.

Kluczowa konsekwencja tego rozróżnienia jest taka, że powierzchnia, za którą płacisz, jest zawsze większa od powierzchni, którą możesz faktycznie umeblować. Świadomość tego faktu powinna towarzyszyć każdej analizie ofert biurowych.

Współczynniki powierzchni wspólnych

Różnica między powierzchnią netto, a brutto wyrażana jest za pomocą tzw. „współczynnika powierzchni wspólnych” (add-on factor), który określa, jaki procent części wspólnych jest doliczany do powierzchni netto najemcy. W praktyce wyróżnia się dwa poziomy tego współczynnika, a ich zrozumienie pozwala precyzyjnie ocenić efektywność danego budynku.

Współczynnik piętrowy (floor add-on factor) – uwzględnia części wspólne znajdujące się na danej kondygnacji, takie jak korytarze prowadzące do poszczególnych lokali, toalety, hole windowe czy pomieszczenia gospodarcze piętra. Im bardziej efektywny układ piętra – na przykład mniejsza ilość korytarzy w stosunku do powierzchni użytkowej czy mniej „martwych” stref komunikacyjnych – tym niższy współczynnik. Budynki z dużymi, otwartymi floorplate’ami mają z reguły niższy floor add-on factor niż obiekty z wąskimi, korytarzowymi układami.

Współczynnik budynkowy (building add-on factor) –  obejmuje dodatkowo części wspólne całego budynku, czyli elementy infrastruktury wykorzystywane przez ogół użytkowników: recepcję, lobby wejściowe, główne klatki schodowe, pomieszczenia techniczne (serwerownie, rozdzielnie, pomieszczenia wentylacyjne) oraz pomieszczenia ochrony. Prestiżowe biurowce klasy A z wielkimi lobby i rozbudowaną infrastrukturą mogą mieć wyższy współczynnik niż skromniejsze obiekty klasy B — ale jednocześnie oferują najemcom wyższy standard i lepsze doświadczenie z użytkowania budynku.

W konsekwencji wzór jest prosty: GLA = NLA × (1 + współczynnik budynkowy). Jeśli na przykład wynajmujemy biuro o powierzchni netto 200 mkw w budynku ze współczynnikiem 15%, na umowie pojawi się 230 m² brutto — i to od tej wartości naliczany będzie czynsz. Różnica 30 m² to nie „ukryty koszt”, lecz realny udział najemcy w utrzymaniu przestrzeni wspólnych, z których korzysta codziennie.

Normy pomiarowe — BOMA, ISO 9836, IPMS

Sposób mierzenia i klasyfikowania powierzchni nie jest arbitralny – regulują go międzynarodowe standardy pomiarowe. Wybór normy ma bezpośredni wpływ na to, jak liczona jest powierzchnia netto i brutto, co wlicza się do pomiaru (ściany działowe, wnęki okienne, słupy konstrukcyjne), a co za tym idzie – na wysokość czynszu. Oto trzy najważniejsze standardy stosowane na rynku nieruchomości komercyjnych.

BOMA (Building Owners and Managers Association) – to standard dominujący na rynku amerykańskim, który zyskał szerokie zastosowanie również w Europie, w tym w Polsce, szczególnie w nowoczesnych biurowcach klasy A i B+. BOMA wprowadza konsekwentne rozróżnienie między częściami wspólnymi piętra, a częściami wspólnymi budynku, co czyni go szczególnie przejrzystym narzędziem porównawczym. W praktyce polskiego rynku wiele profesjonalnych firm doradczych a także właścicieli nieruchomości posługuje się właśnie metodologią BOMA jako najlepszą przy komercjalizacji powierzchni.

ISO 9836 to polska wersja normy (będąca wdrożeniem europejskiej EN ISO 9836) definiująca wskaźniki właściwości użytkowych budynków, w tym zasady obliczania powierzchni. Norma ta rozróżnia m.in. powierzchnię użytkową, techniczną i komunikacyjną, a jej stosowanie jest rozpowszechnione w krajowym budownictwie oraz w dokumentacji technicznej i przetargowej. W kontekście nieruchomości komercyjnych ISO 9836 bywa punktem odniesienia przy sporządzaniu projektów budowlanych i inwentaryzacji, choć na potrzeby komercjalizacji powierzchni biurowych częściej stosowane są standardy branżowe, takie jak BOMA lub IPMS.

IPMS (International Property Measurement Standards) –  to inicjatywa środowiska międzynarodowego, której celem jest globalne ujednolicenie sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości. IPMS definiuje trzy poziomy pomiaru: od powierzchni całkowitej budynku (IPMS 1), przez powierzchnię poszczególnych kondygnacji (IPMS 2), aż po powierzchnię zajmowaną przez konkretnego najemcę (IPMS 3). Standard powstał po to, aby wyeliminować rozbieżności między normami lokalnymi i umożliwić rzetelne porównywanie nieruchomości na poziomie globalnym – co jest szczególnie istotne dla międzynarodowych korporacji wynajmujących biura jednocześnie na wielu rynkach.

Warto pamiętać, że to samo fizyczne pomieszczenie biurowe może mieć różną powierzchnię w zależności od przyjętej normy. Każdy standard inaczej definiuje, co wlicza się do pomiaru. Ściany działowe, wnęki okienne, słupy konstrukcyjne, strefy pod sufitami podwieszanymi –  każdy z tych elementów może być traktowany odmiennie. Dlatego przy porównywaniu ofert kluczowe jest sprawdzenie, według jakiej normy został wykonany pomiar, i upewnienie się, że zestawiamy ze sobą porównywalne wielkości.

Przykład praktyczny

Załóżmy, że firma szuka biura na 20 osób i otrzymuje dwie oferty w nowoczesnych biurowcach klasy A. Obie umowy wskazują identyczną powierzchnię: 400 mkw GLA, ze stawką czynszu 20 EUR/mkw miesięcznie.

Budynek A stosuje normę BOMA i deklaruje współczynnik budynkowy na poziomie 12%. Oznacza to, że powierzchnia netto lokalu wynosi około 357 m² — tyle przestrzeni najemca może realnie zagospodarować na stanowiska pracy, sale spotkań i zaplecze socjalne.

Budynek B nie precyzuje normy pomiaru, a jego współczynnik budynkowy wynosi 18%. Przy tych samych 400 m² na umowie realna powierzchnia netto spada do zaledwie 339 m².

Różnica to blisko 18 m² — mniej więcej tyle, ile potrzeba na dodatkową salę konferencyjną lub 3-4 stanowiska pracy. Przy identycznej stawce czynszu najemca w Budynku A płaci efektywnie mniej za każdy metr kwadratowy, który faktycznie wykorzystuje. 

Szukasz biura? Zacznij od właściwych pytań!

Rozumienie różnicy między powierzchnią netto a brutto, znajomość współczynników i świadomość stosowanych norm pomiarowych to fundament świadomego najmu biura. Przed podjęciem decyzji warto zawsze zapytać właściciela budynku lub swojego doradcy o trzy rzeczy: według jakiej normy zmierzono powierzchnię, jaki jest współczynnik budynkowy oraz jaka jest efektywna powierzchnia netto lokalu. Te trzy informacje pozwalają rzetelnie porównać oferty i ocenić, za co dokładnie płacimy.

Planujesz wynajem lub zmianę biura? Skontaktuj się z nami – w BNM pomożemy Ci przeanalizować oferty, porównać rzeczywiste metraże i wynegocjować warunki, które odpowiadają faktycznym potrzebom Twojej firmy. Napisz lub zadzwoń do nas – rozmowa nic nie kosztuje, a może zaoszczędzić tysiące euro rocznie.

Szukasz kompleksowego doradztwa w zakresie nieruchomości biurowych? Skontaktuj się z nami:

BNM – Real Estate Advisory
➡️ kontakt@bnmrealestate.pl
➡️ +48 574 238 708

Po latach wspólnych doświadczeń biznesowych w obszarze nieruchomości komercyjnych, jako zespół, zebraliśmy wyznaczniki dobrych negocjacji.

Etyka i transparentność

Przez długi czas zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami był niemal zaprzeczeniem etyki, a przynajmniej tak o nim myślano. Ostatnie sezony, szczególnie w obszarze nieruchomości mieszkaniowych, pokazują, że rynek wymaga zmian. Zatajanie informacji, ukrywane marże czy omijanie wad oferowanego produktu to stara szkoła, której mówimy zdecydowanie NIE. Na początku każdej nowej współpracy formułujemy jasne zasady, którymi chcemy się kierować w następnych krokach i przestrzegamy swoistego “kodeksu”, na który zgodziły się obie strony, a nierzadko i partnerzy współpracujący przy naszych procesach. Branie odpowiedzialności zarówno za działania zespołu negocjacyjnego, jak i przyznawanie się do błędu stanowią wciąż obszar pod dalszy rozwój w branży, którą reprezentujemy.

Granice negocjacyjne

Znajomość rynku pozwala nie tylko porównać oferty i zaproponować najlepsze rozwiązania, ale przede wszystkim postawić obustronnie granice. Zarzucenie tzw. “kotwicy negocjacyjnej” wiąże się z poszanowaniem potrzeb i możliwości obu stron. Widełki negocjacyjne ustawiamy zależnie od średnich stawek na danym rynku. Rolą rzetelnego doradcy jest przedstawienie najemcom obecnej sytuacji i zbudowanie realnej oferty. Szybkim sposobem sprawdzenia doświadczenia doradcy jest zadanie mu szeregu pytań, które zweryfikują jego przydatność w procesie. Widełki negocjacyjne dla warunków komercyjnych przy powierzchniach biurowych wpisują się w międzynarodowe standardy negocjacyjne . Oczywiście widełki skrajne bardzo często są postrzegane jako “potwarz”, a przeginanie jako brak znajomości etykiety negocjacyjnej. I najważniejsze: prawdziwy doradca  zna najlepiej mechanizmy rynkowe, nawet wbrew powszechnemu przekonaniu, że inwestor najlepiej załatwi wszystko sam.

Zasady prowadzenia rozmów

Choć współcześnie sztuka prowadzenia konwersacji zanika na rzecz krótkiej i szybkiej informacji – warto poświęcić czas na opracowanie strategii prowadzenia rozmów i omówienie jej z każdą ze Stron. Często strona zlecająca negocjacje chce je przyspieszyć – to nie jest dobra taktyka, bo negocjacje nie lubią ani rozgłosu ani pośpiechu. Stare porzekadło mówi: co nagle to po diable i tutaj jest to prawda. Doradcy powinni starannie opracować przebieg negocjacji, przedstawić go swojemu inwestorowi, a następnie zaangażować w nie stronę przeciwną – tylko w taki sposób udają się duże sukcesy. Budowanie harmonogramów jest podstawową umiejętnością nie tylko dla obszaru fit-out, ale również w obszarze komercyjnym.

Wszystko na piśmie

Ważnych aspektów nie pozostawiamy bez odpowiedzi, a co jeszcze istotniejsze, potwierdzamy je formą pisemną. Rozmowa może ulecieć w eter, mail pozostaje jako potwierdzenie obopólnego zrozumienia. Podobnie jest z zapisami umowy najmu – w czasie negocjacji może paść wiele pomysłów, rozwiązań i obietnic. Niepoparte zapisami, tracą jakąkolwiek moc sprawczą. To doradca nieruchomości jest trzecią parą oczu, która powinna sprawdzać kompletność kontraktu.

Historia negocjacji

Sprawiedliwe rozliczanie rezultatów odnosi się do faktów, a nie założeń. Stąd transparentne pokazywanie historii negocjacji (przebiegu, zakresu oraz rezultatów) wpłynie pozytywnie na relację biznesową zarówno między zespołami siedzącymi na przeciwko siebie przy stole, jak i wśród pracującego przy danym projekcie zespołu. Jasno określone zasady współpracy chronią interesy każdej ze stron.

AN vs. NVC

Styl “Aggressive Negotiations” towarzyszył branży nieruchomości komercyjnych od lat. Uważano, że jeżeli w grę wchodzą kontrakt o wartości milionów, jak nie dziesiątek milionów, to trzeba negocjować jakby jutra miało nie być. Tyle, że jutro nastanie, rynek się nie zatrzymuje i kolejne negocjacje przed nami.
Zamiast tego w BNM preferujemy styl negocjacji oparty o “NonViolent Communication”. Negocjacje powinny być zdecydowane, ale nie po trupach. Równie dobrze mogą być empatyczne, nastawione na rezultat, niepozbawione kultury osobistej. Oparte o merytorykę, a nie krzykactwo i machanie rękoma. 

Na koniec inwestorom powinno przyświecać jedno zasadnicze przesłanie: zanim wybierze swojego doradcę w obszarze negocjacji kontraktu, powinien sprawdzić go w praktyce PRZED rozpoczęciem procesu, zamiast ślepo wierzyć w liczby, które pięknie wyglądają tylko na prezentacji.

1. Zburzyć i wybudować nowy obiekt o nowym przeznaczeniu.
2. Przekształcić nieruchomość do innego przeznaczenia.
3. Wyremontować, odświeżyć lub zrewitalizować zachowując funkcję biurową.
4. Zostawić tak jak jest i czerpać korzyści, bez nakładów inwestycyjnych.

Ci, którzy decydują się zachować budynek z funkcją biurową stają dziś przed wyzwaniem, aby utrzymać konkurencyjność inwestycji i atrakcyjny occupancy rate. Fundusze zadają sobie pytanie: zaakceptować utratę wartości obiektu i proponować niższe stawki czynszu czy zainwestować w drugą młodość budynku?

Doświadczenie i skuteczne narzędzia

W ostatnich latach, w ramach kompleksowego wsparcia BNM – Real Estate Advisory dla wynajmujących, stanęliśmy przed wyzwaniem zwiększenia konkurencyjności nieruchomości naszych partnerów biznesowych. Znajomość rynku oraz wykorzystanie najnowszych narzędzi marketingowych pomogły utrzymać oraz poprawić rent roll niejednej inwestycji.

LANDLORD REPRESENTATION – LICZBY MÓWIĄ SAME ZA SIEBIE

Zmieniające się potrzeby najemców

Kluczem jest zrozumienie aktualnych potrzeb najemców. W dobie pracy hybrydowej współczesny najemca nie szuka tylko metrów kwadratowych, ale funkcjonalnego ekosystemu. Przekształcenie niewykorzystanych stref w użyteczne, tętniące życiem przestrzenie wspólne, wprowadzenie infrastruktury dla rowerzystów czy zorganizowanie sal konferencyjnych w wielu budynkach stanowi podstawę i atut. Budynek musi stać się  miejscem, do którego pracownicy chcą wracać, by budować relacje i kulturę firmy.

Modernizacja jako impuls do wzrostu wartości

Jako studium przypadku weźmy pod uwagę Warsaw Corporate Center, znajdujący się w sercu Warszawy. Trwająca modernizacja budynku ma na celu poprawę efektywności energetycznej, funkcjonalności oraz konkurencyjności budynku na rynku biurowym. Pierwszy etap objął remont lobby i części wspólnych, unowocześnienie sanitariatów, wprowadzenie pryszniców, udogodnień dla osób z niepełnosprawnościami oraz montaż przesuwnych drzwi wejściowych ograniczających straty ciepła. Drugi etap obejmuje modernizację systemów HVAC – wymianę wentylacji, klimatyzacji i ogrzewania – realizowaną piętro po piętrze. Dzięki tym działaniom budynek zwiększa komfort użytkowników, energooszczędność oraz atrakcyjność dla najemców, wpisując się w założenia ESG.

Powyższe zestawienie prezentuje budynki biurowe w Śródmieściu, wzniesione przed 2005 rokiem, które przeszły gruntowną metamorfozę lub są świeżo po. Na dzisiejszym rynku, odważny krok w stronę renowacji stał się dla wielu właścicieli nie tyle wyborem, co rynkową koniecznością. Przed remontem, wyjściowe stawki w WCC plasowały się jako jedne z niższych.

Nowe oblicze, wyższa wycena

Modernizacja części wspólnych WCC tchnęła w budynek zupełnie nowe życie, nadając wnętrzom nowoczesny, prestiżowy charakter. Kluczowym elementem tej transformacji była nie tylko zmiana estetyki, ale przede wszystkim inwestycja w ergonomiczną, wysokowydajną wentylację. Te strategiczne zmiany przełożyły się na wymierne sukcesy komercyjne:

• Wzrost zajętości: Nowoczesne standardy przyciągnęły nowych najemców, znacząco redukując poziom pustostanów.
• Skokowy wzrost stawek czynszu: Wyjściowe stawki na poziomie 17 EUR/m² wzrosły do przedziału 19–21 EUR/m².

Realne korzyści dla portfela

Dla właściciela nieruchomości oznacza to podwójne zwycięstwo: znacznie atrakcyjniejszy rent roll oraz skokowy wzrost całkowitej wartości kapitałowej budynku. To najlepszy dowód na to, że mądry lifting techniczny i wizualny to inwestycja, która zwraca się z nawiązką.

ESG jako standard, nie trend

Równie istotnym aspektem budynków biurowych jest sprecyzowana strategia ESG. Profil ekologiczny i społeczny przestał być modnym hasłem, stając się wymogiem biznesowym najemców. Modernizacja energetyczna, wymiana systemów HVAC czy wdrożenie inteligentnego oświetlenia to nie tylko ukłon w stronę planety, ale przede wszystkim realne obniżenie kosztów eksploatacyjnych. W dobie rosnących cen energii wysoka efektywność budynku staje się jednym z najsilniejszych argumentów w negocjacjach czynszowych.

Potwierdzone efekty modernizacji

Nasz wieloletni partner fundusz Apollo Rida, który, idąc za duchem czasu, przeprowadził skuteczną modernizację kompleksu Jerozolimskie Business Park na warszawskiej Ochocie, zwiększając standard powierzchni i walory całej inwestycji. Potwierdzeniem jest certyfikat ekologiczny BREEAM na najwyższym poziomie Excellent.

Technologia i zarządzanie jako fundament sukcesu

Ostateczny sukces komercjalizacji zależy jednak od tego, jak nowoczesne technologie wspierają codzienne zarządzanie budynkiem. Bieżące monitorowanie i zagospodarowanie niewykorzystanej przestrzeni pozwala odpowiadać na potrzeby najemców, zanim staną się one problemem.

Połączenie tradycyjnych atutów starszych budynków, takich jak często bezkonkurencyjna lokalizacja, z nowoczesnym podejściem do technologii i ekologii tworzy nową jakość, która przyciąga stabilnych najemców. – mówi Włodzimierz Wiśniewski, Leasing Manager w BNM

Inwestycja w druga młodość biurowca zwraca się nie tylko w wyższym poziomie obłożenia, ale przede wszystkim w trwałym zabezpieczeniu wartości całego portfela nieruchomości.

Rozpocznij od audytu komercyjnego

Zapytaj o audyt potencjału komercyjnego Twojego budynku. Kompleksowo analizujemy rynek, konkurencję oraz unikalne atuty nieruchomości, aby opracować skuteczną strategię komercjalizacji. Tworzymy precyzyjny harmonogram działań, prowadzimy profesjonalny proces wynajmu w oparciu o sprawdzone metody oraz zapewniamy wsparcie w dostosowaniu powierzchni i obsłudze prawnej.

Opinie o BNM – wysokie oceny klientów niezmiennie od 2016 roku

Doradztwo w zakresie nieruchomości komercyjnych, w szczególności najmu powierzchni biurowych, realizowane przez BNM, od lat cieszy się bardzo dobrymi opiniami. Klienci dzielą się swoimi doświadczeniami na ogólnodostępnych platformach:

• Facebook, gdzie BNM dotychczas poleca każdy użytkownik, który pozostawił opinię na profilu firmy,
• Google Maps, gdzie firma uzyskała ocenę 5/5 gwiazdek.

Co istotne, oceny utrzymują się na wysokim poziomie nieprzerwanie od 2016 roku (pierwsza opublikowana opinia). To potwierdza stabilną jakość usług, wysokie standardy współpracy oraz skuteczność doradców.

Opinie są wiarygodne – opublikowane przez realne konta użytkowników na portalach Google i Facebook, które nie dają możliwości moderacji. Są pokłosiem realnie przeprowadzonych procesów najmu i relokacji biur. Klienci często rekomendują konkretnych doradców BNM, którzy kompleksowo prowadzili proces poszukiwania i negocjowania nowej powierzchni biurowej.

Wśród firm, które skorzystały z usług BNM w zakresie doradztwa, relokacji biura czy fit-out managementu, znajdują się liderzy rynku, między innymi Cellnex, Rodenstock, STS, GlobalLogic, ThunderSoft, Dräger Polska, Ignitis, Radically, Polska Press. Współpraca z rozpoznawalnymi markami potwierdza kompetencje BNM w obsłudze zarówno międzynarodowych korporacji, jak i dynamicznie rozwijających się firm.

Kompleksowe wsparcie: doradztwo ds. nieruchomości, prawne i fit-out management w jednym miejscu

BNM stawia na kompleksową pomoc, dzięki czemu Klienci mają możliwość skorzystania w jednym miejscu z różnych usług wspierających procesy komercyjne. Wśród usług dopełniających są między innymi wsparcie architektoniczne oraz fit-out management świadczone przez dział Fit-out w BNM. Usługi te cieszą się dużym uznaniem klientów. W przedstawionych referencjach firmy doceniają profesjonalizm, elastyczność oraz kompleksowe wsparcie w zarządzaniu projektami relokacji i aranżacji wnętrz.

Wybrane case study i referencje:

1. Złożona realizacja dla Cellnex

Dla firmy Cellnex BNM koordynowało proces wykończenia i wyposażenia trzech biur – w Katowicach, Gdyni i Poznaniu. Zakres obejmował m.in. realizację koncepcji, przetargi na wykonawców oraz nadzór nad pracami wykończeniowymi.

W referencjach klient podkreślił:

„Współpraca z firmą BNM przebiegała bardzo rzetelnie, terminowo i zawsze w miłej atmosferze. Elastyczne podejście do każdego z wyzwań oraz wysoki poziom usług pozwala stwierdzić, że firma BNM jest partnerem godnym zaufania i polecania”.

2. Projekt relokacyjny w Warszawie – Ignitis Renewables

Spółka Ignitis Renewables wysoko oceniła współpracę przy warszawskim projekcie relokacyjnym, doceniając kreatywność projektową, optymalizację kosztów oraz sprawne zarządzanie całym procesem.

W rekomendacji podkreślono:

„BNM Poland truly became an integral part of our project team, demonstrating professionalism, dedication, and an unwavering commitment to excellence”. (tłumaczenie: BNM Poland naprawdę stało się integralną częścią naszego zespołu projektowego, wykazując się profesjonalizmem, zaangażowaniem oraz niezachwianym dążeniem do doskonałości.)

3. Wsparcie dla NTT Poland

Współpracę z BNM w zakresie fit-outu poleca także firma NTT Poland, którą BNM wspierało w zakresie wyboru generalnego wykonawcy, negocjacji umów z wykonawcami oraz przygotowania koncepcji, aranżacji i wyposażenia wnętrz.

Landlord Representation – skuteczna komercjalizacja, redukcja pustostanów

BNM wspiera również właścicieli nieruchomości komercyjnych w ramach usługi Landlord Representation (Reprezentacja Wynajmującego). Współpraca prowadzona jest najczęściej na zasadach umowy na wyłączną obsługę, która jest najbardziej atrakcyjna w kontekście szerokiego dotarcia i nakładów na promocję nieruchomości.

Właściciele budynków – w tym głównie międzynarodowe fundusze inwestycyjne – podkreślają w wystawionych referencjach:

• kompleksowe doradztwo i dobre zrozumienie potrzeb wynajmującego,
• trafnie opracowaną strategię komercjalizacji opartą na analizach rynku,
• szybkie pozyskiwanie pierwszych najemców,
• skuteczne wsparcie w negocjacjach,
• realne zmniejszenie poziomu pustostanów,
• transparentną komunikację i uporządkowany proces działania.

BNM rekomendowane jest jako wiarygodny i zaangażowany partner w komercjalizacji powierzchni biurowych i handlowych. W zakresie komercjalizacji BNM zaufały takie podmioty, jak Raiffeisen Real Estate, AEW, Apollo Rida, Adventum Group, First Property Group, ASD, Dekada, M7 Real Estate, Profbud, TFG.

BNM – Real Estate Advisory to partner, który skutecznie łączy doradztwo w zakresie nieruchomości komercyjnych z praktycznym wsparciem w negocjacjach, komercjalizacji i realizacji projektów biurowych – zawsze z myślą o realnych celach biznesowych klienta.

1. Forma podążająca za funkcją

Proces projektowania powierzchni biurowej coraz częściej zaczyna się od zgłębienia jak Najemca funkcjonuje na co dzień, wejście w DNA organizacji oraz zasady, którymi się kierują. Układ przestrzeni, proporcje między strefami oraz dobór wyposażenia wynikają bezpośrednio z procesów, struktury zespołów i modelu współpracy. Biuro staje się odzwierciedleniem sposobu funkcjonowania firmy w szerszym kontekście, ale też w codziennej organizacji pracy. Dobrze zaprojektowana przestrzeń nie narzuca zachowań, lecz naturalnie je wspiera.

2. Projektowanie bez barier

“Dostępność” w biurach przestaje być traktowana tylko jako wymóg formalny, a zaczyna być postrzegana jako jeden z elementów znaczących o jakości przestrzeni. Projektowanie bez barier uwzględnia różnorodne potrzeby użytkowników – zarówno fizyczne, jak i sensoryczne czy poznawcze. Z perspektywy najemcy to także sposób na budowanie inkluzywnej kultury organizacyjnej. Świetnymi przykładami są włączniki światła na wysokości 110 cm, biurka z regulowaną wysokością czy wysunięte w kuchni blaty i wnęki do których można wjechać wózkiem inwalidzkim.

3. Nie taki open space straszny, jak go malują

Pojęcie open space ewoluuje – w przeszłości było postrzegane jako ogromna, ziejąca pustką przestrzeń, bez charakteru, natomiast obecnie, daje wiele ciekawych możliwości aranżacyjnych. Na rynku proponowane jest wiele modułowych i elastycznych rozwiązań, pozwalających powierzchni biurowej ewoluować wraz z rozwojem firmy i jej potrzeb. Innowacyjne rozwiązania, takie jak mobilne przegrody, półzamknięte strefy oraz zintegrowane ze stanowiskami pracy panele akustyczne pozwalają na konfigurację szytą na miarę. W efekcie open space staje się elastycznym narzędziem, a nie kompromisem.

4. Biurko elektryczne vs. krzesło biurowe

Podejście do ergonomii w powierzchniach biurowych wyraźnie się zmienia. Dotychczasowy model rozumienia ergonomii w kontekście biurowym skupiał się zaprojektowaniu optymalnej pozycji siedzącej. Idąc o krok dalej w ergonomicznym projektowaniu stanowisk pracy, coraz popularniejszym rozwiązaniem staje się biurko elektryczne. Użycie takiego mebla pozwala pracownikom jeszcze lepiej dostosować stanowisko do swoich potrzeb i stylu pracy jednocześnie dbając o swoje zdrowie i dobre samopoczucie.

5. Jakość, a nie ilość

Fit-out jako inwestycja o dłuższym horyzoncie czasowym skupiającym się na trwałości i jakości zastosowanych rozwiązań jest dobrym podejściem do projektowania nowoczesnych powierzchni biurowych. Lepsze materiały i solidne wyposażenie oznaczają mniejsze ryzyko awarii oraz niższe koszty eksploatacyjne. Wysoka jakość przekłada się również na stabilność pracy i komfort użytkowników. To podejście pozwala uniknąć nieplanowanych kosztów oraz zakłóceń w funkcjonowaniu biura w przyszłości.

6. Sztuka dla biznesu

Elementy lokalnego rzemiosła i prace artystów pomagają budować unikalną tożsamość przestrzeni. Takie rozwiązania kreują inspirującą atmosferę pracy i pozytywnie oddziałują na odbiór biura przez pracowników oraz gości. Dodatkowo wpisują się w strategię ESG i odpowiedzialności społecznej firm. Jest to krok w dobrą stronę w kontekście wsparcia gospodarki lokalnej oraz docenienia miejscowych artystów. Takie rozwiązanie warto wziąć pod uwagę przy planowaniu budżetu, ponieważ może okazać się bardziej optymalne niż skorzystanie z usług firmy brandingowej. Biuro z charakterem wzmacnia wizerunek marki bez potrzeby dodatkowych działań marketingowych.

7. nieZŁA ta budka!

Budki telefoniczne i jednoosobowe boksy stają się stałym elementem nowoczesnych biur. Oferują komfort pracy w skupieniu i możliwość prowadzenia rozmów bez konieczności wydzielania tradycyjnych gabinetów. Takie rozwiązanie pozwala na lepsze zarządzanie powierzchni bez ponoszenia dużych kosztów związanych z wykończeniem biura, jednocześnie nie rezygnując z jego funkcjonalności. Są także rozwiązaniem bardziej elastycznym i ekonomicznym. W 2026 roku będą standardowym narzędziem optymalizacji przestrzeni biurowej.

Kierunki rozwoju sektora fit-out w 2026 roku jasno pokazują, że biuro przestaje być jedynie miejscem pracy, a staje się świadomie zaprojektowanym środowiskiem wspierającym i reprezentującym najemcę. Trendy na które kładziemy nacisk to funkcjonalność, elastyczność oraz długoterminowe myślenie o użytkowaniu przestrzeni.

Skuteczna komercjalizacja PFC – spis treści:

Jeszcze niecały rok temu, po wyjściu z budynku znaczącego najemcy, ponad połowa powierzchni w poznańskim biurowcu PFC była do wynajęcia. Dziś sytuacja uległa diametralnej zmianie. Jeżeli wysokie zainteresowanie ze strony firm i tempo zawierania nowych umów najmu utrzymają się, PFC może zostać w pełni skomercjalizowany do końca 2026 roku. Co przyczyniło się do tego sukcesu?

Świeże podejście

– Obiekt PFC zawsze zapewniał wysokiej klasy przestrzenie do pracy, a ponadto przeszedł ostatnio remont powierzchni wspólnych. Kluczem było właściwe podkreślenie tych atutów oraz spojrzenie na biurowiec z perspektywy najemcy, uwypuklenie potencjału poszczególnych wolnych powierzchni i pokazanie firmom, jak dużo zyskają, decydując się na PFC – komentuje Jakub Bereś, Head of Landlord Representation w BNM – Real Estate Advisory. Firma ta od lutego 2025 roku odpowiada za proces komercjalizacji PFC. W tym czasie udało się zredukować liczbę pustostanów o ponad pięćdziesiąt procent.

Jednym z elementów skutecznej strategii komercjalizacji PFC przygotowanej przez BNM, jest aktywna promocja obiektu. To szereg działań obejmujących zarówno dotarcie do potencjalnych najemców, jak i współpracę z innymi agencjami nieruchomości, co realizowane jest m.in. poprzez udział w otwartych wydarzeniach, spotkania biznesowe i niestandardowe akcje marketingowe.

Priorytetem są potrzeby najemców

Właściciel PFC – fundusz Adventum Group – wraz z BNM skoncentrowali się na otwartości, dialogu i elastyczności w podejściu do klientów. – Nie czekamy z niewynajętym metrażem na idealnie pasującego najemcę. To my modyfikujemy lub aranżujemy przestrzeń pod potrzeby firm, które się do nas zgłaszają. Zależy nam, aby pracownicy najemców czuli się tu po prostu komfortowo – wyjaśnia Agata Kurzawska, Senior Leasing Manager w BNM. Niektóre podmioty wybierają także gotowe, wykończone lokale o funkcjonalnych układach, które nie wymagają żadnych zmian. Dla tych, którzy muszą zaczekać na przygotowanie biura, a chcieliby uniknąć przestojów operacyjnych, dostępna jest opcja skorzystania z powierzchni tymczasowych. Takie rozwiązanie również znacznie upraszcza relokację firmy.

Ostatnie dostępne powierzchnie w biznesowym sercu Poznania

W PFC wciąż pozostaje kilka atrakcyjnych powierzchni do wynajęcia. Część tych lokali jest przedmiotem zaawansowanych negocjacji z potencjalnymi klientami. Dla firm poszukujących wysokiej klasy biur w najlepszej lokalizacji biznesowej w Poznaniu, jest to prawdopodobnie ostatnia szansa na podjęcie rozmów.

– Szczególnie polecamy wolne, niezależne piętra XI i XII, każde o powierzchni 1260 mkw. Wszystkie biura mają panoramiczne okna, co gwarantuje niesamowite widoki na miasto. Na niższych kondygnacjach minimalny moduł biurowy do wynajęcia to 200 m2. Oferujemy również ostatni wolny lokal na parterze (1057 mkw) usytuowany w strefie o dużym ruchu pieszych. Przestrzeń tą można również podzielić na mniejsze moduły. – informuje Marcin Matuszak, Leasing Manager w BNM. – Jesteśmy otwarci na dyskusje, podział dostępnych modułów czy rearanżację przestrzeni.

Kto wybiera biurowiec PFC?

W minionym roku do grona najemców PFC dołączyły zarówno rodzime przedsiębiorstwa, jak i międzynarodowe marki. Wśród nich znalazły się: globalny producent z ponad stuletnią tradycją ze Szwecji, spółka należąca do południowokoreańskiego giganta logistycznego, międzynarodowa firma zajmująca się energią odnawialną, mająca korzenie w Niemczech, globalna korporacja doradcza i audytorska, duża agencja marketingu cyfrowego i e-commerce, a także firma deweloperska.

PFC jest idealnym wyborem dla firm ceniących prestiż oraz doskonałą jakość. Jest to jeden z najwyższych i najbardziej rozpoznawalnych budynków w Poznaniu, usytuowany w samym centrum, przy Placu Andersa. Budynek wyróżnia się wysoką jakością wykończenia, widoczną w każdym detalu. Jest także przygotowany pod względem technicznym, aby sprostać najbardziej skomplikowanym wymogom najemców. Liczne udogodnienia, takie jak podwyższona nośność stropów, dodatkowe źródła zasilania awaryjnego, w pełni zdalnie sterowany system kontroli dostępu oraz wielopoziomowy parking, zapewniają komfort nawet najbardziej wymagającym klientom. Z tego powodu PFC przyciąga firmy z sektorów takich jak finanse, bezpieczeństwo, logistyka czy usługi cyfrowe, a także te, które regularnie goszczą zagraniczne delegacje lub klientów.

Chcesz, otrzymać propozycję najmu powierzchni wraz z warunkami finansowymi dla Twojej firmy? Skontaktuj się z nami:

BNM – Real Estate Advisory
➡️ kontakt@bnmrealestate.pl
➡️ +48 574 238 708