Cодержание

Найти подходящее офисное пространство для компании может оказаться сложнее, чем кажется на первый взгляд. Различия в условиях аренды в бизнес-центрах, дополнительные расходы, формирующие итоговую стоимость, переговоры с собственниками недвижимости и юридические нюансы – во всём этом важно разобраться ещё до подписания договора аренды.

Хорошая новость заключается в том, что проходить через этот процесс самостоятельно необязательно. Польская консалтинговая компания BNM – Real Estate Advisory, обладающая более чем 10-летним опытом работы на рынке офисной недвижимости, помогает предпринимателям находить оптимальные решения. Среди её клиентов – международные компании, в том числе из Восточной Европы, Украины и Беларуси.

Один партнёр – множество возможностей: комплексное сопровождение бизнеса

BNM работает в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Катовице, Познани и Гданьске, помогая предпринимателям развивать бизнес в разных регионах Польши. Вместо того чтобы искать отдельных консультантов в каждом городе, вы можете сотрудничать с одним партнёром, который скоординирует весь процесс.

BNM обладает значительным опытом работы с международными компаниями, в том числе из Украины и Беларуси. Команда понимает, с какими трудностями сталкивается бизнес при выходе на польский рынок, поэтому помогает не только найти подходящее помещение, но и провести переговоры, оформить документы и уладить все формальности, связанные с арендой. Предприниматели также могут воспользоваться поддержкой консультанта, владеющего русским или английским языком. Это упрощает коммуникацию и позволяет подробно обсудить все условия сотрудничества.

Спектр услуг BNM также включает юридическую поддержку, в том числе при пересмотре и пересогласовании действующих договоров аренды, оптимизации арендных расходов, а также координации проектирования, отделки и обустройства офисного пространства. Благодаря этому предприниматель может пройти весь путь – от определения потребностей и выбора локации до подготовки офиса к работе – при поддержке одной компании.

Подробнее об услугах BNM: https://bnmrealestate.pl/

От коворкинга до традиционного офиса: как выбрать подходящее пространство?

Офис на гибких условиях или традиционная аренда помещения с оплатой за квадратный метр? Консультанты BNM помогут найти ответ на этот вопрос и подобрать решение с учётом потребностей, бюджета и планов развития вашей компании.

Предприниматели, которые только начинают работать в Польше, часто ищут гибкие решения, позволяющие сократить первоначальные обязательства и снизить риски. В таких случаях хорошим выбором становятся гибкие офисы – сервисные офисы и коворкинги. Они предлагают готовое, меблированное рабочее пространство и возможность аренды на более короткий срок.

Компании с большими командами или планами долгосрочного развития могут предпочесть традиционный офис. Как правило, такой вариант предполагает заключение договора на более длительный срок, но обеспечивает больше приватности и возможностей адаптировать пространство под индивидуальные потребности бизнеса. BNM помогает сравнить доступные варианты, учитывая не только расположение и площадь, но и бюджет, количество сотрудников и планы развития компании.

Однако при выборе офиса важно учитывать не только площадь и стоимость аренды за квадратный метр. На польском рынке офисной недвижимости к базовой арендной ставке часто добавляются эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и стоимость парковочных мест. Не менее важны условия индексации арендной платы, размер финансового обеспечения, срок действия договора, а также условия его продления или досрочного расторжения.

Консультанты BNM помогают предпринимателям оценить реальные расходы на аренду, сравнить предложения и договориться о выгодных условиях с собственниками недвижимости. Это особенно важно для иностранных компаний, которые только знакомятся со спецификой польского рынка.

Планируете открыть офис в Польше или сменить нынешний?

Если ваша компания уже работает в Польше, планирует переезд, расширение команды или открытие нового филиала, специалисты BNM Real Estate Advisory помогут оценить доступные возможности и найти подходящее помещение.

Вам необязательно заранее знать, сколько квадратных метров потребуется и какая модель аренды окажется оптимальной. Достаточно рассказать консультанту о своей компании, количестве сотрудников, предпочтительной локации и планах на будущее.

Свяжитесь с BNM – Real Estate Advisory и узнайте, какие офисные решения доступны для вашего бизнеса.

Электронная почта: kontakt@bnmrealestate.pl

Телефон: +48 22 299 17 27

Telegram: https://t.me/bnmrealestate

BNM – Real Estate Advisory – ваш партнёр на польском рынке офисной недвижимости.

Spis treści:

Decyzja o kształcie przestrzeni do pracy to dziś coś znacznie więcej niż kalkulacja stawek za metr kwadratowy. To ruch strategiczny, który wpływa na zaangażowanie zespołu, kulturę organizacyjną i tempo rozwoju biznesu. Gdy dotychczasowe biuro przestaje spełniać oczekiwania, bo firma urosła, przeszła na model hybrydowy albo po prostu zmieniła styl pracy, w wielu zarządach i działach operacyjnych zapala się czerwona lampka: co robimy dalej? 

Z autopsji wiem, że ta dyskusja rzadko bywa chłodną kalkulacją – zderzają się w niej ambicje, obawy o budżet i troska o to, jak na zmiany zareaguje zespół. 

Gdy dotychczasowe biuro przestaje odpowiadać temu, jak dziś pracujemy, na stole lądują zwykle dwa scenariusze: spakować się i ruszyć w nieznane czy zostać i udawać, że wszystko jest w porządku…
Poniżej rozkładam te opcje na czynniki pierwsze i dodaję jeszcze jedną. Pokazuję wady i zalety każdej z nich, nie ukrywam jednak, że trzecia z tych dróg ma w moich oczach gigantyczną przewagę.

Przeprowadzka do nowej przestrzeni, czyli czysta karta

Poszukiwanie nowej lokalizacji to kusząca wizja nowego otwarcia. Pozwala zbudować przestrzeń od zera, bez kompromisów narzuconych przez dotychczasowe mury. Zaletami tego rozwiązania są:

• Silny impuls wizerunkowy: Nowoczesny adres w prestiżowym budynku buduje prestiż w oczach klientów i działa jak magnes w rekrutacji talentów.
• Projekt szyty na miarę: Możliwość zaplanowania każdego metra zgodnie z aktualną strukturą firmy, nowymi standardami ESG i certyfikacjami ekologicznymi.
• Pakiet zachęt od wynajmującego: Często wiąże się z wakacjami czynszowymi (rent-free) lub budżetem na wykończenie (fit-out contribution).

W tej opcji są tez słabe punkty, które warto wziąć pod uwagę:

• Ogromne koszty i ryzyko operacyjne: Nawet przy zachętach finansowych nakłady na aranżację nowej powierzchni bywają olbrzymie, a sam proces przeprowadzki paraliżuje pracę zespołu na wiele tygodni.
• Ryzyko rotacji pracowników: Zmiana lokalizacji zawsze wiąże się ze zmianą czasu dojazdu – część kluczowych specjalistów może nie zaakceptować nowego adresu.

Pozostanie w starym biurze bez zmian

Najbezpieczniejsza opcja z punktu widzenia budżetowego – przynajmniej na pierwszy rzut oka – to pozostanie w tym samym miejscu. Polega na przedłużeniu umowy najmu i kontynuowaniu pracy w dotychczasowych ramach. Wśród zalet są:

• Brak przestojów w bieżącej działalności: Firma nie traci ani jednego dnia na logistykę, pakowanie czy nadzorowanie ekip remontowych.
• Przewidywalność i oszczędność gotówki na starcie: Brak nagłych wydatków inwestycyjnych (CAPEX) pozwala zachować płynność finansową.
• Komfort przyzwyczajenia: Zespół zna okolicę, infrastrukturę i nie musi zmieniać swoich codziennych nawyków.

Ryzykowne staje się to rozwiązanie gdy biuro ma już trochę lat i nie pasuje do zmian w organizacji:

• Koszty ukryte (spadek efektywności): Jeśli biuro nie pasuje do modelu hybrydowego (np. brakuje sal do wideokonferencji, a biurka stoją puste), firma przepala budżet na nieefektywne metry.
• Zniechęcenie zespołu: Brak reakcji na bolączki pracowników (hałas, brak stref skupienia) pogłębia niechęć do przychodzenia do biura i obniża morale.

Pozostanie na miejscu i modernizacja

Trzecia opcja – przedłużenie umowy połączone z gruntownym refitem lub remodelingiem – staje się dziś dla wielu firm najbardziej racjonalnym, elastycznym i opłacalnym wyborem. Łączy stabilność lokalizacyjną z energią nowego otwarcia. Co jest najlepsze:

• Maksymalizacja ROI i sprytne finansowanie: Zamiast wydawać fortunę na surowy stan deweloperski w nowym budynku, budżet skupia się wyłącznie na rearanżacji. Co ważne, wsparta przez profesjonalistów renegocjacja umowy z obecnym wynajmującym to doskonała okazja, by wynegocjować budżet remontowy od właściciela budynku.
• Optymalizacja metrażu: Przeprojektowanie przestrzeni często pozwala poprawić jej funkcjonalność i podnieść efektywność pracowników (np. rezygnacja z części biurek na rzecz budek telefonicznych i stref spotkań, miejsca do pracy głębokiej i do zespołowych spotkań kreatywnych).
• Spokój i lojalność zespołu: Pracownicy zachowują sprawdzony dojazd, ulubione miejsca na lunch i przedszkola dla dzieci, zyskując jednocześnie biuro, które rozwiązuje ich codzienne frustracje. Z psychologii wiemy, że zmiany nie są łatwe i lubiane.
• Zrównoważony rozwój (ESG w praktyce): Zamiast wyburzać wszystko do zera i generować tony odpadów, modernizacja pozwala na upcycling, ponowne wykorzystanie istniejących instalacji oraz mebli. To silny, autentyczny argument w raportach zrównoważonego rozwoju.
• Prace etapowe: Remont można podzielić na fazy lub zrealizować w okresach mniejszego obłożenia (np. wakacje), co eliminuje konieczność zatrzymywania procesów biznesowych.

Przyznaję, że jest jedna zasadnicza trudność:

• Tymczasowe niedogodności: Prace prowadzone na funkcjonującym organizmie wymagają tymczasowej pracy w 100% zdalnej lub rotacyjnego przenoszenia zespołów między piętrami/działami.
  

Mój wyraźny entuzjazm wobec trzeciej opcji nie wynika z niechęci do zmian, lecz z czystego pragmatyzmu biznesowego. Na rynku, który wymaga dziś od liderów zwinności i ostrożnego zarządzania kapitałem, modernizacja jest rozwiązaniem, które nie zmusza do wyboru między finansowym rozsądkiem a dobrostanem zespołu. Zamiast płacić za błędy logistyczne nowej relokacji lub godzić się na powolną degradację produktywności w przestarzałym układzie biura, remodeling pozwala przekuć znany, sprawdzony grunt w nowoczesne narzędzie pracy. 

Jeżeli potrzebujesz wsparcia w renegocjacji umowy i modernizacji swojego biura, skontaktuj się z ekspertami BNM – Real Estate Advisory!

📧 kontakt@bnmrealestate.pl
📞 22 299 17 27

Spis treści:

Normalizacja pracy hybrydowej i lepsze wyniki gospodarcze ożywiają popyt. W efekcie w najlepszych lokalizacjach dostępność powierzchni zaczyna się kurczyć, co wzmacnia pozycję negocjacyjną właścicieli i miejscami tworzy presję na wzrost czynszów ofertowych – sugerują dane BNM.

Warszawa, Gdańsk, Poznań i Wrocław to rynki, na których w ostatnim roku zmniejszył się udział powierzchni dostępnej w bazie BNM. Największy spadek odnotowaliśmy we Wrocławiu i Poznaniu, a mniejszy w Warszawie i Gdańsku. Z tego obrazu wyłamują się Katowice i Kraków. W obu tych lokalizacjach wskaźnik wzrósł. Szczególnie dotyczy to Krakowa, w którym dostępna oferta wyraźnie się zwiększyła.

Wyjaśnienie metodologii: Mówimy tu o relacji oferty widocznej w bazie BNM odniesionej do zasobu monitorowanego przez firmę. Nie jest to więc wskaźnik tożsamy z klasycznym rynkowym współczynnikiem pustostanów. Zakres bazy BNM jest szerszy niż w wielu standardowych zestawieniach rynku nowoczesnych biur: obejmuje nie tylko budynki klasy A, ale również klasy B i C. To naturalnie zwiększa zarówno raportowany zasób, jak i pulę dostępnej oferty, dlatego poziomów tych nie należy porównywać 1:1 z raportami ograniczonymi tylko do nowoczesnego zasobu biurowego.

Mniejsza podaż to nie zawsze wyższe czynsze

Kurcząca się oferta powinna teoretycznie wzmacniać presję czynszową, ale dane nie pokazują takiego prostego przełożenia. Dobrym przykładem jest Wrocław: udział dostępnej oferty w bazie BNM spadł, czemu towarzyszyło obniżenie się średniej stawki ofertowej. W największym stopniu dotyczyło to budynków klasy B, gdzie spadek wyniósł 0,50 EUR za m kw. (w ujęciu r/r). Może to świadczyć o silniejszej presji konkurencyjnej w starszym zasobie. Musimy pamiętać przy tym, że w praktyce właściciele mogą konkurować nie tylko stawką ofertową, ale również pakietem zachęt, np. zwolnieniami czynszowymi, budżetem na fit-out czy elastycznością warunków najmu. Podobny, choć znacznie łagodniejszy obraz widać w Poznaniu: dostępna oferta maleje, a średnie stawki pozostają niemal płaskie.

Klasa A broni stawek lepiej

Na rynku coraz wyraźniej widać przyciąganie najemców przez budynki oferujące najlepsze powierzchnie biurowe. Zjawisko to określane jest w branży jako flight to quality. W praktyce chodzi o to, że najemcy są selektywni i koncentrują uwagę na dobrze zlokalizowanych, nowoczesnych budynkach o wysokim standardzie. Starszy zasób częściej musi konkurować ceną, zachętami lub inwestycjami w modernizację. W efekcie rynek staje się coraz bardziej spolaryzowany. Szerszy przekrój bazy BNM, obejmujący również klasy B i C, pozwala ten mechanizm obserwować nie tylko w najbardziej nowoczesnym segmencie rynku, ale także w starszym zasobie.

Dane BNM są z tym obrazem spójne. W czterech z sześciu analizowanych miast średnia stawka ofertowa klasy A zachowywała się rok do roku lepiej niż klasy B. Dotyczyło to Gdańska, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Wyjątkami były Kraków i Katowice. W Krakowie jednym z możliwych wyjaśnień jest wyraźny wzrost dostępnej oferty w bazie BNM; w Katowicach obecne dane nie pozwalają wskazać równie oczywistego czynnika.

Warszawa i Wrocław dobrze pokazują dwa skrajne mechanizmy. W stolicy średnia stawka ofertowa klasy A wzrosła w ciągu roku o 0,34 EUR za m kw., podczas gdy w klasie B pozostała praktycznie bez zmian. We Wrocławiu natomiast klasa A trzymała cenę, a średnia stawka w budynkach klasy B spadła i to wyraźnie, bo o 0,50 EUR za m kw. W rezultacie różnica czynszowa między klasą A i B – czyli spread – zwiększyła się w Warszawie z 3,14 do 3,49 EUR za m kw., a we Wrocławiu z 1,23 do 1,69 EUR za m kw. To dobry przykład rosnącej polaryzacji rynku.

Nie ma jednego rynku biurowego

Analizowanie zmian dostępności powierzchni czy stawek na poziomie całego miasta jest trochę jak oglądanie ulic z lotu ptaka – widać ruch, ale szczegóły umykają naszej percepcji. Na rynku biurowym równie ważny jest lokalny rynek. Inaczej zachowują się centralne lokalizacje Warszawy – CBD/COB i Wola – inaczej Mokotów, a jeszcze inaczej peryferyjne części miasta. Ta lokalna specyfika potrafi całkowicie zniknąć w średniej dla całej aglomeracji.

Na poziomie 12 wybranych dzielnic obraz jest mieszany. W 24 obserwacjach (12 lokalizacji × 2 klasy budynków) zanotowaliśmy 10 wzrostów stawek, 12 spadków i 2 przypadki bez zmian. Znacznie wyraźniejszy jest jednak podział jakościowy: w 10 z 12 lokalizacji stawki klasy A zachowywały się lepiej niż stawki klasy B. Największy wzrost klasy A odnotowaliśmy na warszawskiej Woli (+0,93 EUR za m kw.), a największą przewagę zmiany stawki klasy A nad klasą B – w gdańskim Śródmieściu (+0,82 EUR za m kw.) oraz na krakowskich Grzegórzkach (+0,73 EUR za m kw.). Wyjątkami od tego wzorca były poznańskie Stare Miasto i wrocławska Fabryczna.

To właśnie na poziomie lokalnych rynków najlepiej widać polaryzację. Klasa A nie zawsze drożeje, ale zwykle broni stawek lepiej: rośnie szybciej albo spada w mniejszym zakresie niż klasa B. Taki układ wystąpił w 10 z 12 analizowanych lokalizacji. Dane te są wyraźnie spójne ze zjawiskiem przyciągania najemców przez budynki oferujące najlepsze powierzchnie biurowe (flight to quality).

Stawki ofertowe w wybranych dzielnicach głównych rynków biurowych:

Jerzy Węglarz 

Analityk, BNM – Real Estate Advisory

Spis treści:

Zacznę od bardzo pozytywnego akcentu: Polska ma aktualnie na świecie naprawdę dobry pijar. W trakcie rozmów z uczestnikami rynku nieruchomości z innych krajów, a nawet w luźnych pogawędkach z kierowcami taksówek, gdy tylko wspominaliśmy, że jesteśmy z Polski, wielokrotnie słyszeliśmy dobre słowa: pochwały, gratulacje, a nawet zachwyt. Głosy te dotyczyły przede wszystkim naszego wzrostu gospodarczego, ale co ciekawe, zwracano też uwagę na kwestie społeczne – bezpieczeństwo, edukację i rozsądne podejście do kwestii migracyjnych.

Całą otoczkę tego wrażenia dopełnił wspaniale zorganizowany sektor polskich miast w hali A2. Warszawa, Katowice, Wrocław, Poznań, Łódź, a obok nich silne reprezentacje regionów: Kujaw i Pomorza oraz Warmii i Mazur. Wszędzie pełno osób, biznesowy gwar, mnóstwo merytorycznych spotkań, prezentacji i panele dyskusyjne. Ciekawostką na stanowisku Katowic i województwa śląskiego był stół, przy którym można było zagrać partię szachów z szachistką Aleksandrą Tarnowską, która kolejny raz jest wizytówką tego wspólnego stoiska.

Rynek biurowy z nowym rozdaniem

Nie wiem, czy uwierzycie, ale… Polacy nie narzekali. Być może wreszcie nauczyliśmy się mówić pozytywnie, ale też czuć na rynku dobre perspektywy.

Rynek biurowy ewidentnie ruszył z nowym rozdaniem. Widzimy nowe pozwolenia na budowę, odnotowujemy stosunkowo niski pustostan, a obiekty, które nie nadawały się już do remontu, są sprawnie przekształcane na inne funkcje lub zastępowane nowymi inwestycjami.Udowadniamy, że potrafimy adaptować się do zmieniającej się sytuacji. Co ważne, o problemach rozmawia się dziś wprost, wspólnie szukając rozwiązań, a firmy otwarcie dyskutują o współpracy, nawet w gronie konkurencji.

Wciąż jesteśmy rynkiem tanim, ale za to niezwykle konkurencyjnym. Nie każdy wytrzymuje tę presję, w związku z czym na targach dało się usłyszeć o inwestorach, którzy zdecydowali się wyjść z kapitałem z naszego kraju. Jednak rynek nie znosi próżni – ich miejsce zajmą podmioty, które są aktualnie „na zakupach” i aktywnie poszukują nowych aktywów do swoich portfeli.

Nowe technologie w nieruchomościach – wielkie, ale ostrożnie chęci

Technologia dzisiejszych czasów, łącznie z SI, jest już widoczna w wielu aspektach rynku i nietrudno było znaleźć firmy oferujące świetne, innowacyjne rozwiązania. Mimo to, w naszej branży wciąż widać pewną zachowawczość. Największą bolączką nadal pozostaje systematyzowanie danych i sam strach przed wdrożeniem rozwiązań, które w tej dojrzałej i nieco konserwatywnej branży uchodzą za „jeszcze niesprawdzone”.

Polska odwaga i 10-lecie BNM 

To, co budzi podziw to fakt, że polskie firmy świadczące usługi na rynku nieruchomości odważnie wychodzą poza granice kraju. Zawierają globalne kontrakty i otwierają oddziały w innych krajach. Jest to budujące i również daje nam impuls do podobnych działań.

W tym miejscu warto przypomnieć, że BNM jest 100% polską firmą, która w tym roku obchodzi swoją okrągłą, 10. rocznicę działalności. Przez tę dekadę wyraźnie zaznaczyliśmy swoje miejsce w rodzimym sektorze nieruchomości biurowych, kompleksowo wspierając najemców oraz wynajmujących w procesach najmu i usługach towarzyszących, takich jak np. zarządzanie projektami wykończenia powierzchni (fit-out management).

Wartość relacji międzyludzkich

Co takie wydarzenie znaczy dla nas jako firmy? Przede wszystkim: relacje. Był to niesamowicie cenny czas, w którym mogliśmy na żywo porozmawiać z osobami, które na co dzień widzimy głównie w skrzynce mailowej lub okienkach aplikacji podczas spotkań online. To również możliwość znacznie szerszego spojrzenia na rynkowe trendy i zdobycia wiedzy, która pozwala unikać błędów w przyszłości. Na koniec dnia – to po prostu przetarcie nowych szlaków dla zupełnie nowych możliwości biznesowych.

Spis treści:

Blisko 6800 m² powierzchni biurowej ponownie skomercjalizowanej po wyjściu kluczowego najemcy. Budynek 3200 m² wynajęty w całości w sześć miesięcy. Wprowadzenie konceptu biur elastycznych w biurowcu właściciela jako odpowiedź na zmieniający się popyt. Kolejne aktywa powierzone po udanej współpracy.

To tylko wybrane przykłady efektów działań Reprezentacji Wynajmującego w ramach BNM – Real Estate Advisory. Dział aktualnie odpowiada za ponad 200 000 m² powierzchni komercyjnej na wynajem w Polsce i współpracuje z właścicielami oraz funduszami instytucjonalnymi, takimi jak Raiffeisen Immobilien, Adventum Group, AEW, ASD, First Property Group czy Eastwest Development.

Skuteczność w liczbach 

Pięć lat po wdrożeniu usługi dział Reprezentacji Wynajmującego BNM sfinalizował 180 transakcji, z których zdecydowaną większość stanowiły nowe umowy najmu z firmami pozyskanymi działaniami leasingowymi BNM. Obecnie suma zawieranych w ciągu roku transakcji rośnie średnio o 79% rok do roku. W 2026 roku wartość transakcji już po trzech kwartałach jest o 21% wyższa niż w roku poprzednim. Z roku na rok rośnie także wolumen średniej wartości pojedynczej transakcji, co świadczy o pozyskiwaniu coraz bardziej wartościowych kontraktów. 

Za tymi liczbami stoją jednak przede wszystkim konkretne problemy właścicieli i sposoby ich rozwiązania.

Strategia dopasowana do sytuacji 

Proces współpracy rozpoczyna się od analizy danej nieruchomości, lokalnego rynku, konkurencji, warunków komercyjnych i potrzeb potencjalnych najemców. Na tej podstawie powstaje przemyślana strategia obejmująca m.in. pozycjonowanie obiektu, docieranie do grup docelowych, działania marketingowe oraz sposób prowadzenia procesów najmu. Strategia na bieżąco konfrontowana i zmieniana w razie potrzeby. 

Zespół leasingowy BNM potrafi pracować na nieruchomościach o różnym profilu, a budowanie indywidualnych strategii komercjalizacji przekłada się na wymierne efekty. Poniżej niektóre z nich:

#PFC, Poznań – odbudowa obłożenia po wyjściu dużego najemcy
Topowy poznański biurowiec trafił pod skrzydła BNM zaraz po wyjściu większościowego najemcy. Konieczne było ponowne otwarcie budynku na rynek i pozyskanie nowych firm. Od rozpoczęcia komercjalizacji w 2025 roku w wyniku działań zespołu leasingowego pustostan został zredukowany o blisko 7000 m², a kolejne transakcje są w toku. Biurowiec PFC ma szansę osiągnąć pełne obłożenie jeszcze w tym roku.

#SymbioCity, Warszawa – znalezienie jednego najemcy na cały budynek
W przypadku budynku Symbiocity celem było skomercjalizowanie całego obiektu o powierzchni 3200 m². Aktywne działania polegające na dotarciu do jasno określonej, wąskiej grupy docelowej pozwoliły wynająć cały budynek pod działalność edukacyjną w ciągu 6 miesięcy od rozpoczęcia współpracy.

#D45 Flex – elastyczna oferta jako element strategii najmu
Wprowadzenie do biurowca Domaniewska 45 opcji najmu na elastycznych warunkach było następstwem przeprowadzonej przez BNM analizy rynku biurowego i popytu. W ramach współpracy z właścicielem nieruchomości zespół leasingowy BNM przygotował koncepcję biur elastycznych i strategię komercjalizacji nowego produktu, a aktualnie koordynuje procesy najmu tych powierzchni. Wprowadzenie opcji najmu na elastycznych warunkach rekomendujemy właścicielom biurowców, jako sposób na wzbogacenie oferty danego budynku. BNM jest jedyną agencją na rynku z ofertą biur flex dla właścicieli i aktywnie zarządza projektami coworkingowymi.

Jeden partner, szerokie możliwości

BNM w ramach usługi Reprezentacji Wynajmującego oferuje szereg usług uzupełniających, które usprawniają procesy najmu, w tym przygotowanie space planów powierzchni, konsultacje z architektem, wsparcie prawne, Fit-out Management oraz kompleksową usługę przygotowania, komercjalizacji i zarządzania powierzchnią elastyczną (Flex L.rep).

Procesy leasingowe wspierają również działania marketingowe oraz systemy do zarządzania procesami najmu. Wybrane narzędzia są również udostępniane właścicielom umożliwiając im bieżące monitorowanie statusu procesów i postępów komercjalizacji. BNM łączy te rozwiązania z doświadczeniem i wiedzą lokalnych doradców, którzy pracując na co dzień w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu i Trójmieście doskonale znają specyfikę poszczególnych rynków biurowych. Dział Reprezentacji Wynajmującego współpracuje również z działem Tenant Representation BNM i innymi podmiotami na rynku dzięki czemu oferta budynku może być kierowana szerzej, a działania prowadzone równolegle przez różne kanały maksymalizują szanse na szybsze pozyskanie odpowiedniego najemcy.

Więcej niż leasing – kompleksowe wsparcie właściciela 

– „Naszą rolą jest nie tylko komercjalizacja powierzchni, ale przede wszystkim aktywne zarządzanie procesem najmu w taki sposób, aby odpowiadał na realne wyzwania danego aktywa. Analizujemy sytuację budynku, jego pozycję na rynku i potrzeby najemców, a następnie rekomendujemy konkretne działania – od przebudowy budynku, przez modyfikację oferty, po stworzenie nowego produktu czy zmianę strategii komercjalizacji. Jako wiodąca firma doradcza w obszarze Reprezentacji Wynajmującego w Polsce, stawiamy również na transparentność współpracy i etykę działania. Skuteczność naszego podejścia potwierdzają sami właściciele powierzając nam kolejne biurowce do obsługi.. Ostatecznym celem jest poprawa sytuacji najmu i budowanie wartości aktywa w dłuższej perspektywie.” – mówi Jakub Bereś, Head of Landlord Representation w BNM.

Spis treści:

Czy starszy biurowiec może konkurować z nowymi projektami, bez wyburzania i budowania od zera? Analiza warszawskich inwestycji zrewitalizowanych w ostatnich latach, wykonana przez BNM – Real Estate Advisory, pokazuje, że odpowiednio zaplanowana modernizacja zwiększa atrakcyjność budynku dla najemców, pozwala właścicielowi podnieść stawki czynszu i jednocześnie ograniczyć pustostany.

Wyburzyć czy dać budynkowi drugie życie?

Część starszych biurowców znika z mapy miasta, ustępując miejsca nowym inwestycjom. Przykładem jest choćby 30-letni budynek biurowy Ilmet przy rondzie ONZ, który został przeznaczony do rozbiórki. W jego miejsce zaplanowano już wyższy o ponad 100 metrów biurowiec Warsaw One.

Wyburzenie starego i wybudowanie nowego, najczęściej większego obiektu nie jest możliwe w każdym przypadku. Ograniczenia wynikające między innymi z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, parametrów działki, ochrony konserwatorskiej czy aktualnych wymogów technicznych mogą sprawić, że zwiększenie powierzchni zabudowy nie będzie możliwe.

Alternatywą dla wyburzenia jest więc modernizacja – wykorzystanie głównego atutu starszych budynków, jakim zwykle jest doskonała lokalizacja i nadanie standardu, którego dzisiaj oczekują najemcy. Warszawski rynek pokazuje, że taka strategia działa: niektórzy właściciele biurowców z lat 90 i początku XXI wieku zainwestowali w ich odnowienie, a teraz z powodzeniem przyciągają nowych najemców i rekomercjalizują swoje projekty.

Od remontu do nowych umów

Wpływ rewitalizacji na zainteresowanie obiektem wśród nowych najemców dobrze pokazuje przykład Warsaw Corporate Center. Modernizacja biurowca została podzielona na dwa główne etapy: wizualno-funkcjonalny oraz techniczny. Pierwszy obejmował m.in. modernizację lobby i części wspólnych, odnowienie sanitariatów oraz odświeżenie identyfikacji wizualnej. Drugi zakłada kompleksową modernizację systemów HVAC. Prace były tak zaplanowane logistycznie, aby zapewnić ówczesnym najemcom płynność funkcjonowania.

– “Zaraz po remoncie 7, 8 i 9 kondygnacji znaleźli się nowi najemcy zainteresowani odnowionymi powierzchniami, z którymi niedługo potem podpisaliśmy umowy najmu. Dobrze przeprowadzona rewitalizacja nie tylko poprawia komfort codziennego użytkowania dla obecnych najemców, ale również zwiększa atrakcyjność obiektu dla nowych firm, co przekłada się na zmniejszenie pustostanów.” – mówi Jakub Bereś, Head of Landlord Representation w firmie doradczej BNM, która odpowiada za wynajem powierzchni w budynku WCC.

Analiza BNM obejmująca wybrane przypadki rewitalizacji warszawskich biurowców pokazuje, że modernizacja przekłada się na wzrost poziomu obłożenia budynku średnio o około 30%. Warto jednak zaznaczyć, że efekt ten zależy m.in. od zakresu i sposobu prowadzenia prac rewitalizacyjnych. W przypadku najbardziej gruntownych i czasochłonnych modernizacji, właściciele często wypowiadają wcześniej umowy najmu. Poziom obłożenia takiego obiektu może początkowo spaść do zera, by następnie wzrosnąć wraz z ponownym oddawaniem zmodernizowanych powierzchni na rynek.

Wyższy czynsz + mniejsze pustostany = większa wartość

Z punktu widzenia właściciela modernizacja ma sens wtedy, gdy przekłada się na wyniki komercyjne. Analiza wybranych warszawskich projektów przeprowadzona przez BNM pokazuje, że przemyślana rewitalizacja może pozwolić na wzrost stawek czynszowych zwykle o około 10–15%, ale zdarzają się wzrosty nawet o ponad 30%.

– “Samo podniesienie stawki czynszu to tylko część sukcesu komercyjnego. Równie istotne jest wygenerowanie nowego popytu, ograniczenie pustostanów oraz uzyskanie wyższych stawek efektywnych. Przemyślana rewitalizacja zabezpiecza budynek przed odpływem najemców i pozwala skutecznie konkurować z nową podażą. W efekcie rośnie czysty dochód operacyjny budynku, co bezpośrednio przekłada się na wyższą wycenę rynkową aktywa i buduje jego atrakcyjność transakcyjną w oczach inwestorów,,  – mówi Agnieszka Chrzanowska, Leasing Manager & Capital Markets  w BNM.

Remont niejedno ma imię

W jednym przypadku może oznaczać odświeżenie lobby i części wspólnych, w innym – przebudowę elewacji, otoczenia i wprowadzenie nowych funkcji, a w najbardziej zaawansowanej formie – wymianę niemal całej infrastruktury technicznej budynku i stworzenie produktu konkurującego z nowymi inwestycjami. Dobrze pokazują to trzy wybrane przez nas przykłady: Skylight i Lumen, HOP oraz V Tower. Każdy z tych projektów reprezentuje inny zakres transformacji, a jednocześnie pokazuje, że nie zawsze trzeba przeprowadzać pełną przebudowę, aby znacząco poprawić atrakcyjność starszego budynku.

#1 Skylight i Lumen – “lifting” części wspólnych

Dobry przykład sytuacji, w której nie trzeba wiele, aby zmienić odbiór budynku. Lobby i recepcja to swego rodzaju wizytówka biurowca i właśnie te przestrzenie w budynkach Skylight i Lumen zostały poddane transformacji w 2024 roku. Wprowadzenie do tych przestrzeni nowej identyfikacji wizualnej, ciepłego światła, naturalnych materiałów, miękkich mebli i wielu żywych roślin dało bardziej komfortowy klimat do spotkań i odpoczynku. Budynki są też wypełnione po brzegi najemcami.

#2 HOP na Chmielnej – nowe oblicze postmodernistycznego budynku 

Metamorfoza budynku HOP pokazuje ciekawe podejście polegające na wydobyciu postmodernistycznego charakteru budynku, zamiast go maskować. Modernizacja obejmowała wnętrza, elewację i teren wokół obiektu. Pasy i geometryczne wzory w ciepłych kolorach znajdziemy w środku, na elewacji, a nawet na parkingu podziemnym. Autorka projektu postanowiła wyeksponować najbardziej charakterystyczne elementy biurowca, jak np. piękny zielony marmur. Wisienką na torcie było otwarcie restauracji Lupo Pasta Fresca, której ogródek przenika się ze strefą zieloną biurowca oraz butikowego coworkingu otwartego na lobby budynku. Wyrazisty spójny design gra tu pierwsze skrzypce, a przestrzenie o różnych funkcjach przenikają się wzajemnie. W efekcie budynek został wynajęty w całości. 

#3 V Tower, dawna Warta Tower – nowy budynek w istniejącej konstrukcji

V Tower jest zdecydowanie najbardziej zaawansowanym przykładem z tej trójki. Modernizacja dotyczyła wymiany praktycznie wszystkich systemów technicznych budynku, przebudowy garażu, zaprojektowania na nowo przestrzeni wspólnych – lobby, strefy relaksu, strefy zieleni, infrastruktury rowerowej. Do tego zmiana nazwy i identyfikacji wizualnej. Mamy tu do czynienia z rewitalizacją przez duże “R”, której efektem jest praktycznie nowy produkt na rynku biurowym.

Przykłady WCC, HOP, Skylight i Lumen oraz V Tower pokazują, że rewitalizacja może mieć różną skalę – od odświeżenia lobby po kompleksową przebudowę budynku. Niezależnie od zakresu, jej celem jest dostosowanie obiektu do oczekiwań najemców i poprawa jego wyników komercyjnych. Wyższy standard może oznaczać wyższy czynsz, większe obłożenie i w konsekwencji wzrost wartości nieruchomości. Starszy biurowiec nie musi więc znikać z rynku – odpowiednio przeprowadzona modernizacja może skutecznie przywrócić mu konkurencyjność.

BNM to ogólnopolska firma doradcza z polskimi korzeniami, specjalizująca się w sektorze nieruchomości biurowych.

Nasze kluczowe obszary specjalizacji obejmują:

• Reprezentacja Wynajmującego: Komercjalizacja i rekomercjalizacja budynków biurowych, planowanie strategiczne, zarządzanie umowami najmu oraz marketing nieruchomości.
• Reprezentacja Najemcy: Kompleksowe analizy rynku, dobór nieruchomości oraz kompleksowe doradztwo w zakresie najmu.
• Fit-out Management: Zarządzanie procesem projektowania i realizacji powierzchni biurowych, planowanie przestrzeni, organizacja przetargów oraz projektowanie wnętrz.

Skontaktuj się z nami, aby umówić spotkanie na miejscu:

• Jerzy Węglarz – Prezes Zarządu, Reprezentacja Najemcy
• Michał Nisengolc – Wiceprezes Zarządu, Reprezentacja Wynajmującego
• Jakub Bereś – Dyrektor działu Reprezentacji Wynajmującego

Dział Reprezentacji Wynajmującego w BNM należy do grona wiodących zespołów specjalizujących się w wynajmie powierzchni biurowych w Polsce. Z dumą współpracujemy z klientami instytucjonalnymi, wśród których znajdują się m.in. Raiffeisen Immobilier, AEW, Adventum, ASD, Apollo Rida oraz Fprop.

Obecnie poszukujemy partnerstwa z funduszami inwestycyjnymi, które szukają doświadczonego lokalnego doradcy, aby zwiększyć poziom wynajmu i skomercjalizować wolne powierzchnie w swoich portfelach nieruchomości biurowych.

Do zobaczenia!

Jerzy, Jakub, Michał

Spis treści

Większość z nas ma samochód, a mimo tego gros szeregowych pracowników biurowych nie przyjeżdża do firmy samochodem. Powodem są koszty i fizyczny brak miejsc postojowych, który jest tym bardziej palący, im bliżej centrum pracujemy – sugerują dane zebrane przez polską firmę doradczą BNM – Real Estate Advisory.

Każdy, kto próbował znaleźć wolne miejsce parkingowe w zagłębiu biurowym dużego miasta, wie, że w takich miejscach nierzadko zaparkować po prostu nie sposób. Dotyczy to nie tylko odwiedzających, ale też pracowników. Co prawda w 95% inwestycji biurowych istnieje możliwość wynajęcia miejsc postojowych, ale przeważnie jest to towar deficytowy i reglamentowany – sugerują dane BNM. 

Wszystko dlatego, że wynajmując powierzchnię biurową najczęściej nie możemy wynająć tylu miejsc postojowych, ile byśmy chcieli. Decydujący jest tu tzw. współczynnik miejsc parkingowych wynikający ze stosunku liczby miejsc parkingowych oraz powierzchni najmu. Pokazuje on, ile metrów kwadratowych biura firma musi wynająć, aby zyskać prawo do wynajęcia jednego miejsca postojowego. 

W mniej więcej co dziesiątym biurowcu stosunek ten jest bardzo przystępny, czyli wyższy niż 1:30. To znaczy, że mając biuro o powierzchni 1000 m kw., które średnio pomieści około 100 pracowników, firma może wynająć co najmniej 33 miejsca postojowe. Są jednak i takie adresy, gdzie możliwość wynajęcia jednego miejsca postojowego uzyskujemy dopiero po wynajęciu 200 m kw. powierzchni biurowej. Wtedy mając siedzibę o powierzchni 1000 m kw., możemy wynająć co najwyżej 5 miejsc postojowych. W topowych lokalizacjach największych miast współczynnik miejsc postojowych może być jeszcze mniej korzystny.  

Jedno miejsce postojowe na kilka miejsc pracy

W efekcie choć na głównych rynkach przeciętnie trzeba wynająć około 75 m kw. w biurowcu, aby móc wynająć jedno miejsce na samochód, to w praktyce sytuacja jest bardzo mocno zróżnicowana pomiędzy poszczególnymi inwestycjami. Znajdziemy zarówno takie, w przypadku których łatwo znaleźć miejsce na samochód nawet dla każdego chętnego. O takie parametry łatwiej w budynkach położonych dalej poza ścisłym centrum lub wręcz na obrzeżach, gdzie dojazd jest gorszy, a działki wyraźnie tańsze. Z drugiej strony w ścisłym centrum może się okazać, że na 100 pracowników przypadnie w firmie dosłownie kilka miejsc postojowych. Staje się to wtedy towar szczególnie deficytowy – dostępny co najwyżej dla ścisłego zarządu, dyrektorów lub najważniejszych gości i partnerów biznesowych.

Miejsca postojowe w biurowcach to towar deficytowy

Dane BNM pokazują, że statystycznie największy deficyt miejsc postojowych charakteryzuje biurowce w Warszawie i Poznaniu. Skalę tego zjawiska dobrze pokazuje przeliczenie liczby stanowisk pracy na jedno miejsce postojowe. Przyjmując, że na pracownika przypada średnio około 10 metrów kwadratowych powierzchni, łatwo można obliczyć, że w Poznaniu i Warszawie na jedno miejsce na auto przypada 8-9 stanowisk pracy. Lepiej jest w Gdańsku i Krakowie, gdzie jedno miejsce postojowe przypada na 6-7 pracowników.

W garażu jest wyraźnie drożej

Prawo do wynajęcia miejsca postojowego to jedno. Jak już najemca biura ma taką możliwość, to za samo miejsce na auto też trzeba zapłacić. Sam wynajem miejsca postojowego w garażu podziemnym kosztuje przeciętnie od około 300 złotych w Łodzi, Gdańsku czy Poznaniu, do około 450 złotych miesięcznie w Warszawie. Przy czym są to stawki średnie. To znaczy, że nawet w Warszawie znaleźć możemy takie inwestycje biurowe, w których koszt wynajmu miejsca postojowego w garażu podziemnym nie przekracza 200 złotych miesięcznie. Z drugiej jednak strony znaleźć możemy też takie adresy, pod którymi miejsce postojowe pod budynkiem kosztować będzie nawet ponad 1000 złotych miesięcznie. 

Tańsze i to przeważnie o kilkadziesiąt procent tańsze są miejsca naziemne. Średnie stawki za parkowanie „pod chmurką” wynoszą od niecałych 200 złotych miesięcznie w Łodzi, do trochę ponad 300 zł w Warszawie.  

Kto szuka, ten znajdzie

Jeśli pracownik, któremu pracodawca nie zapewnił miejsca w garażu podziemnym, jest zdeterminowany, aby przyjeżdżać do pracy samochodem, ma sporo opcji do wyboru. Można przejrzeć oferty parkingów komercyjnych, w których dostępne są abonamenty. Kolejną opcją jest rynek prywatny, gdzie  można szukać miejsca postojowego w garażu bloku mieszkalnego sąsiadującego z biurowcem lub za pomocą aplikacji na tel, przy pomocy których ludzie udostępniają sobie miejsce parkingowe na czas pracy. W obu przypadkach trzeba się liczyć z kosztem na poziomie kilkuset złotych miesięcznie. 

Jest to i tak lepsze rozwiązanie niż parkowanie na ogólnodostępnych miejscach – szczególnie jeśli pracujemy w obrębie strefy płatnego parkowania, dla której nie posiadamy abonamentu i nie mamy preferencji przewidzianych dla lokalnych mieszkańców lub podatników. Płacąc w parkometrze za 8 godzin parkowania możemy być zmuszeni codziennie wydawać na ten cel po kilkadziesiąt złotych. W skali miesiąca daje to więc już koszt nierzadko przekraczający tysiąc złotych.

Pro tip: miejsca postojowe oferują odpłatnie czasem także parafie, hotele oraz galerie handlowe.

Szacunkowy koszt parkowania w gminnej strefie płatnego parkowania (bez abonamentu)

Trudno się więc dziwić, że w obliczu takich kosztów część osób przesiada się do komunikacji miejskiej, w przypadku której bilet miesięczny kosztować może tyle, co maksymalnie kilka dni parkowania w strefie płatnego parkowania w godzinach pracy. Do tego w coraz większej części dużych miast posiadacze okresowych biletów komunikacji miejskiej mogą bezpłatnie korzystać z parkingów P+R (parkuj i jedź). Są one przeważnie zlokalizowane poza ścisłym centrum w miejscach, w których parkując auto z łatwością można przesiąść się do autobusu, tramwaju lub metra, które pozwolą nam szybko dojechać do pracy lub na spotkanie biznesowe.

Transport publiczny ułatwia życie w dużych miastach

Efekt jest taki, że choć większość polskich rodzin ma samochód, to jeżdżenie autem do centrum dużego miasta to rozwiązanie, na które decyduje się tylko mniejsza część pracowników biurowych. Dane Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają, że komunikacja miejska to rozwiązanie szczególnie popularne w największych miastach. Te, w których liczba ludności przekracza 500 tys. osób, ponad 90% gospodarstw domowych korzysta z komunikacji miejskiej. Dla jasności wspominane miasta, w których mieszka ponad pół miliona osób to: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Łódź. Korzystanie z transportu publicznego jest w nich podyktowane głównie koniecznością, ze względu na ograniczone możliwości oraz wysoki koszt parkowania w centrach miast.

Jerzy Węglarz 

Analityk, BNM – Real Estate Advisory

Z tego artykułu dowiesz się o:

Prawie 5% – taki odsetek budynków biurowych nie ma klimatyzacji – wynika z danych BNM Real Estate Advisory. Nie dotyczy to oczywiście nowoczesnych biurowców, ale przede wszystkim budynków niższych klas. Nierzadko montaż klimatyzacji nie jest w nich możliwy np. ze względu na ochronę konserwatorską budynku. Jeśli wejdą w życie planowane zmiany prawne, to w trakcie największych upałów pracownicy takich kamienic przekształconych w biura mogą mieć po prostu wolne.

Upał, a tym bardziej ekstremalny upał, to nie są warunki sprzyjające pracy. Zbyt wysoka temperatura nie tylko obniża komfort, ale też wpływa na wydajność lub wprost bezpieczeństwo wykonywanej pracy. 

Podczas upałów nasza efektywność spada

Każdy czuje to na własnej skórze, ale tematem tym zajmowali się też naukowcy. Fińsko-amerykański zespół naukowców oszacował na przykład, że przy 30°C efektywność pracy biurowej spada o około 9% względem optimum przypadającego na 21–22°C. Melissa LoPalo pokazała natomiast na danych z 46 krajów, że podczas szczególnie gorących i wilgotnych dni grupa ponad 9 tysięcy ankieterów wykonywała w ciągu godziny o niemal 14% mniej pracy. Aby podczas upałów utrzymać liczbę wykonywanych zadań, zaczynali oni pracę wcześniej i poświęcali na nią więcej czasu. 

Są też badania międzynarodowego zespołu ekonomistów, z których wynika, że wzrost temperatury o 1 stopień Celsjusza wiązał się ze spadkiem produkcji fabryk o około 2%. Wyniku tego nie należy jednak bezpośrednio przenosić na polskie warunki. Analiza dotyczyła bowiem indyjskiego przemysłu, w którym charakter i warunki pracy mogły znacznie odbiegać od rodzimych realiów.

Biurowiec chroni przed upałem

Gdy słupki rtęci wędrują niepokojąco wysoko, to większość rodzimych pracowników biurowych może przed upałem schować się w pracy. Nawet podczas ekstremalnie wysokich temperatur mają tam oni komfortowe warunki, bo przecież standardem wyposażenia biurowców jest klimatyzacja. 

Stosowane rozwiązania są różne – od centralnego nawiewu schłodzonego powietrza, przez belki chłodzące i klimakonwektory, po instalacje umożliwiające indywidualne chłodzenie poszczególnych pomieszczeń. Coraz częściej całością steruje system zarządzania budynkiem, który automatycznie dostosowuje pracę urządzeń i pomaga ograniczać zużycie energii.

Ciekawym rozwiązaniem jest też strop chłodzący. Schłodzona powierzchnia sufitu odbiera ciepło z pomieszczenia zarówno przez promieniowanie cieplne, jak i naturalny ruch powietrza (ciepłe powietrze się unosi). Sam strop nie zastępuje jednak wentylacji. Pozwala za to ograniczyć intensywny nawiew powietrza służącego do chłodzenia. Dzięki temu mamy mniej przeciągów i mniej pracowników odczuwających dyskomfort.

Prawie 5% budynków biurowych bez klimatyzacji

Okazuje się jednak, że nie we wszystkich budynkach biurowych sytuacja pracowników jest równie komfortowa. Z danych BNM wynika bowiem, że na 7 głównych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Katowice, Poznań i Łódź) wciąż niecałe 5% biurowców nie ma klimatyzacji. Dotyczy to przeciętnie jednego budynku biurowego na 21 istniejących w tych miastach. 

Problem ten dotyczy przede wszystkim starszych budynków oraz obiektów, które z czasem zostały zaadaptowane na biura. To też może przynajmniej częściowo tłumaczyć, dlaczego w Łodzi aż 13% budynków biurowych nie ma zamontowanej na stałe klimatyzacji. Montaż taki w istniejących budynkach może być kosztowny, technicznie trudny, a niekiedy wręcz niemożliwy — na przykład ze względu na ochronę konserwatorską, brak miejsca na urządzenia zewnętrzne lub ograniczone możliwości poprowadzenia instalacji.

Podczas upałów pracownicy ratują się intensywniejszą wentylacją, otwieraniem okien w chłodniejszych porach dnia oraz „wiatrakami”, które co prawda nie obniżają temperatury powietrza, ale poprawiają odczuwalny komfort. Doraźnie stosowane są także klimatyzatory przenośne. Ważne jest również ograniczanie dopływu promieni słonecznych przez zasłanianie okien roletami, żaluzjami lub markizami. Najskuteczniejsze są oczywiście osłony zewnętrzne, ponieważ zatrzymują część ciepła, zanim dotrze ono do szyby i wnętrza pomieszczenia.

Od 2027 roku w upalne dni możemy mieć wolne

Co ciekawe, pracownicy nieklimatyzowanych biur już od 2027 roku mogą zyskać dodatkowe przerwy w pracy lub nawet kilka dodatkowych dni wolnych. Tak wynika z przygotowanego przez Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej projektu zmian przepisów BHP. Przewiduje on, że pracodawcy zostaną zobowiązani do czasowego wstrzymania pracy przy zbyt wysokich temperaturach (ponad 35 stopni w pomieszczeniach i ponad 32 stopnie na zewnątrz w przypadku cięższych prac fizycznych).

Nie oznacza to jednak automatycznie całego dnia wolnego. Praca miałaby być wstrzymywana tylko przez czas, w którym temperatura przekraczałaby wskazany próg. Nowelizacja przewiduje ponadto wyjątki od tych regulacji. Jednym z nich jest sytuacja, w której na wstrzymanie pracy nie pozwalają względy technologiczne. Do tego, aby upał nie sparaliżował kraju, to w nowelizacji również przewidziano stosowne wyłączenia dla pracowników wielu branż. Na liście znajdziemy m.in. policję, straż graniczną, żłobki, ochronę zdrowia, rolnictwo, transport, gastronomię czy hotelarstwo.

Nie zmienia to faktu, że procedowane zmiany mogą wyraźnie zaostrzyć dotychczasowe regulacje. W myśl obowiązujących przepisów, jeśli na stanowisku pracy temperatura przekracza 28 stopni Celsjusza, to pracodawca musi zapewnić bezpłatne napoje. Ponadto dziś pracodawca może podczas upałów skrócić czas pracy, wprowadzić dodatkowe przerwy lub zapewnić klimatyzację, ale nie ma ustawowego nakazu takich działań. Każdy pracodawca sam dostosowuje rozwiązania do realiów, pamiętając o obowiązku zapewnienia bezpiecznych i higienicznych warunków pracy. To przynajmniej częściowo może się w 2027 roku zmienić.

1) https://indoor.lbl.gov/publications/effect-temperature-task-performance

2) https://www.aeaweb.org/articles?id=10.1257%2Fapp.20200547

3) https://www.econstor.eu/bitstream/10419/234957/1/1760105341.pdf

Jerzy Węglarz 

Analityk, BNM – Real Estate Advisory

Aktualne raporty na temat rynku najmu powierzchni biurowych

W BNM regularnie publikujemy kompleksowe raporty na temat kondycji rynku biurowego, dla największych miast w Polsce. Te publikacje to nie tylko zbiór wykresów, lecz praktyczne narzędzie wspomagające decyzje biznesowe. Przygotowując raporty stawiamy na unikalne podejście, które przedstawia pełny i rzetelny obraz rynku nieruchomości.

Co wyróżnia raporty BNM na tle rynku?

• Pełne spektrum rynku: Większość analiz rynkowych skupia się wyłącznie na biurowcach klasy A. W BNM wiemy, że potrzeby i budżety firm są zróżnicowane. Dlatego nasze raporty uwzględniają obiekty klasy A oraz B, dając realistyczny i pełny obraz rynku.
• Krajowy potencjał, lokalna precyzja: Przygotowujemy zarówno przekrojowe publikacje ukazujące potencjał gospodarczy kraju, jak i szczegółowe raporty skupione na dynamice konkretnych rynków regionalnych.
• Komentarz eksperta: Nasze raporty uzupełniamy o wnioski lokalnego eksperta BNM. To wiedza z pierwszej ręki, wynikająca z codziennych negocjacji umów, relacji z właścicielami obiektów i znajomości topografii miasta.

Tematyczne analizy eksperckie

Poza raportami rynkowymi publikujemy również eksperckie analizy dotyczące zagadnień istotnych dla firm podejmujących decyzje związane z nieruchomościami i rozwojem biznesu. 

Przybliżamy złożone aspekty prawne, wyjaśniamy mechanizmy funkcjonowania rynku oraz przedstawiamy rozwiązania pomagające ograniczać ryzyka finansowe i operacyjne. Bazując na danych rynkowych oraz doświadczeniu naszych doradców zdobytym podczas pracy z najemcami i właścicielami nieruchomości, dostarczamy praktycznej wiedzy, która pomaga lepiej zrozumieć rynek i podejmować trafne decyzje biznesowe.

Komentarze dla mediów

Dzielimy się wiedzą na szeroką skalę, współpracujemy z najbardziej opiniotwórczymi tytułami takimi jak Rzeczpospolita, Polskie Radio, blogami biznesowymi, a take branżowymi tytułami takimi jak Eurobuild CEE, czy Propertynews. 

Dla kogo przygotowujemy nasze publikacje?

• Najemcy: To doskonałe narzędzie dla przedsiębiorstw, które chcą zweryfikować, jak aktualnie kształtują się koszty najmu w ich mieście. Wiedza ta jest bezcenna przy planowaniu budżetu, renegocjacjach warunków obecnej umowy czy rozważaniu relokacji do nowego biura.
• Firmy planujące ekspansję: Nasze raporty ułatwiają ocenę potencjału danego regionu, analizę dostępności odpowiednich powierzchni oraz estymację kosztów wejścia na nowy rynek.
• Inwestorzy i deweloperzy: Dostarczamy analitycznych dowodów niezbędnych do oceny ryzyka, zbadania poziomu pustostanów i kalkulacji opłacalności planowanych projektów komercyjnych.
• Właściciele nieruchomości: Stanowią rzetelny punkt odniesienia przy wycenianiu własnych powierzchni i pozycjonowaniu obiektu na tle bezpośredniej konkurencji.

Dobre decyzje biznesowe zaczynają się od sprawdzonych informacji. Wykorzystaj bazę danych oraz wiedzę ekspertów BNM i zyskaj przewagę.

Przeczytaj lub pobierz aktualne raporty rynkowe:

• Raport: Rynek wynajmu biur w Warszawie: https://bnmrealestate.pl/blog/raport-rynek-wynajmu-biur-w-warszawie/
• Raport: Rynek biurowy w Krakowie: https://bnmrealestate.pl/blog/raport-rynek-wynajmu-biur-w-krakowie/
• Raport: Rynek wynajmu biur we Wrocławiu: https://bnmrealestate.pl/blog/raport-rynek-wynajmu-biur-we-wroclawiu/
• Raport: Rynek wynajmu biur w Katowicach: https://bnmrealestate.pl/blog/raport-rynek-wynajmu-biur-w-katowicach/
• Raport: Rynek wynajmu biur Gdańsku: https://bnmrealestate.pl/blog/raport-rynek-wynajmu-biur-w-gdansku/
• Raport: Rynek wynajmu biur Poznaniu: https://bnmrealestate.pl/blog/raport-rynek-wynajmu-biur-w-poznaniu/

Sprawdź publikacje tematyczne dotyczące rynku najmu powierzchni biurowych

• Analiza, komantarz: Tematyka Fit-out: https://bnmrealestate.pl/blog/category/fit-out/
• Analiza, komentarz: Tematyka prawna: https://bnmrealestate.pl/blog/category/prawo/
• Analiza, komentarz: Biura: https://bnmrealestate.pl/blog/category/biura/

Potrzebujesz dedykowanej analizy na temat rynku wynajmu biur? Możemy zbadać poziom pustostanów w okolicy, porównać lokalne czynsze, koszty eksploatacyjne i wiele innych.

Zadaj pytanie na adres kontakt@bnmrealestate.pl lub zadzwoń 574 238 708.