Stawki czynszowe i lokalizacja wciąż pozostają kluczowym czynnikiem w procesie decyzyjnym przy wyborze biura. Jednak w ostatnich latach, kwestie związane z ochroną środowiska mają coraz większy wpływ  na działalność wszystkich podmiotów gospodarczych. Widać to na przykładzie najemców biurowych, którzy przy wyborze siedziby dla swojej firmy, biorą pod uwagę coraz szerszą gamę czynników. Zmieniają się nie tylko preferowane modele pracy czy nacisk na pozyskanie i utrzymanie talentów, pojawia się także potrzeba dostosowania funkcjonowania firm w zakresie dekarbonizacji i prośrodowiskowych celów wspierających walkę ze zmianami klimatu. Można z całą odpowiedzialnością powiedzieć, że jako ludzkość znaleźliśmy się w punkcie zwrotnym, kiedy to musimy obrać inną drogę rozwoju, w oparciu o szacunek i dobrostan dla środowiska i ludzi.

Wysiłek obecnych, dla przyszłych pokoleń

Powyższe problemy i zagrożenia zmotywowały rządy krajów do podjęcia kroków legislacyjnych, a najważniejszą decyzją w skali ogólnoświatowej, było przyjęcie na szczycie w Nowym Jorku w 2015 roku przez Zgromadzenie Ogólne ONZ „Agendy na Rzecz Zrównoważonego Rozwoju – 2030”, czyli rozwoju, który zaspokaja potrzeby obecnego pokolenia, nie zagrażając możliwościom zaspokojenia potrzeb przyszłych pokoleń. W Agendzie 2030 zawartych jest 17 Celów Zrównoważonego Rozwoju (Sustainable Development Goals, SDGs) wraz z 169 szczegółowymi zadaniami z pięciu obszarów – ludzie, planeta, dobrobyt, pokój i partnerstwo.

Jeśli chodzi o Unię Europejską, która jest nastawiona na ambitne działania na rzecz klimatu, przenosi ona idee SDGs do swojego prawodawstwa, w którym podstawowym fundamentem jest Strategia Zielonego Europejskiego Ładu. Najważniejszymi dokumentami przyjętymi przez Parlament i Radę Unii Europejskiej, w zakresie konkretnych zmian i zobowiązań dla firm są:

• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje, potocznie nazywane Taksonomią UE (inaczej: systematyka UE)
• Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)  sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju CSRD (The Corporate Sustainability Reporting Directive) 2022/2464.

Taksonomia to rozporządzenie w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje. Podmioty gospodarcze prowadzące działalność na terenie Unii Europejskiej powinny działać w sposób zrównoważony energetycznie, który przyczynia się do realizacji celów takich jak: łagodzenie i adaptacja do zmian klimatu, usuwanie zanieczyszczeń i zarządzanie nim, itd. Jest to akt prawny zawierający przepisy, które mają zwiększyć poziom ochrony środowiska poprzez przekierowanie kapitału z inwestycji szkodzących środowisku na bardziej ekologiczne alternatywy. Taksonomia ma być punktem odniesienia w poszukiwaniu odpowiedzi na pytanie, czy dana działalność jest przyjazna środowisku niezależnie od czego czy w konkretnym przypadku zastosowanie znajdą przepisy polskie lub unijne. Taksonomia to prawo określające, jakie inwestycje są przyjazne środowisku.

Działalność gospodarcza kwalifikuje się jako zrównoważona środowiskowo, jeżeli łącznie spełnia cztery warunki, tj.:

• wnosi istotny wkład w realizację co najmniej jednego z sześciu celów środowiskowych;
• nie wyrządza poważnych szkód w żadnym z celów środowiskowych;
• jest prowadzona zgodnie z minimalnymi gwarancjami;
• spełnia techniczne kryteria kwalifikacji.

Branża finansowa w szczegółowy sposób będzie musiała opisywać, czy oferowane przez nią produkty finansowe są zgodne z Taksonomią. Podobnie duzi przedsiębiorcy w ramach obowiązku publikowania informacji niefinansowych będą wskazywali, w jakim procencie ich działalność jest zgodna z Taksonomią. Pozostali przedsiębiorcy mogą być w praktyce zobowiązani do określenia, czy ich działania będą zgodne z Taksonomią, np. w przypadku chęci uzyskania zewnętrznego finansowania.

Dyrektywa CSRD zastępuje wcześniejszą Dyrektywę NFRD (Non-Financial Reporting Directive) i jest ona znacznie bardziej kompleksowa, zarówno od strony podmiotów, które obejmuje, jak i zakresu sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju (ESG). Nowe przepisy wprowadzone przez Dyrektywę CSRD, mają na celu zharmonizowanie standardów raportowania przez przedsiębiorstwa informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem oraz zwiększenie porównywalności raportowanych danych zgodnie ze standardami ESRS. Przyjęcie tej dyrektywy przewiduje również budowę bardziej zrównoważonego systemu gospodarczego w Unii Europejskiej. Dyrektywa CSRD powinna zostać wdrożona przez państwa członkowskie UE w ciągu 18 miesięcy w ramach krajowych przepisów prawnych (tj. lipiec 2024). 

Obowiązek raportowania niefinansowego w kształcie regulowanym przez dyrektywę CSRD w przyszłości dotknie 3 grup podmiotów:

• W 2024 roku wchodzi w życie dyrektywa CSRD. Po raz pierwszy sprawozdania zrównoważonego rozwoju za 2024 rok przygotują podmioty, które do tej pory podlegały pod obowiązek raportowania niefinansowego zgodnie z dyrektywą NFRD. Są to jednostki zainteresowania publicznego (JZP), które spełniają co najmniej jedno z dwóch kryteriów finansowych: przychód na poziomie 170 mln zł, aktywa na poziomie 85 mln zł oraz zatrudniają co najmniej 500 osób. Obowiązkowi podlegają też te JZP, które są jednostkami dominującymi w dużej grupie kapitałowej.
• Od 2025 roku (sprawozdania finansowe za okres zaczynający się 1 stycznia 2025 lub później) przepisy obejmą wszystkie duże podmioty. Zgodnie z dyrektywą CSRD duży podmiot będzie zdefiniowany jako ten, który spełnia 2 z 3 kryteriów: przychody ze sprzedaży 50 mln EUR, suma aktywów 25 mln EUR, liczba zatrudnionych 250 osób. Tym samym spółka będzie mogła nie mieć wielu pracowników, ale wejść w obowiązek raportowania ESG na podstawie tylko kryteriów finansowych. Jeśli chodzi o liczbę pracowników to pod uwagę bierzemy średnioroczne zatrudnienie na umowach o pracę. 
• W kolejnych latach obowiązki rozszerzą się na małe i średnie spółki będące jednostkami zainteresowania publicznego, notowane na rynku regulowanym oraz na podmioty, które prowadzą sprzedaż na terenie Unii.

Oznacza to, że nie wszyscy przedsiębiorcy będą zmuszeni do raportowania i wysiłków związanych z dostosowaniem do nowych przepisów, ale z pewnością przepisy dotkną ich w sposób pośredni, np jeśli będą współpracować z firmami, które taką politykę będą miały wdrożoną w swojej organizacji.

ESG w raportach finansowych pod groźbą kary

Sprawozdania zrównoważonego rozwoju staną się częścią sprawozdania z działalności, co oznacza zwiększenie odpowiedzialności organów spółki za ten obszar raportowania. Zgodnie z ustawą o rachunkowości organy spółki ponoszą odpowiedzialność solidarną za szkodę wyrządzoną naruszeniem dotyczącym sprawozdań z działalności, a sporządzenie takich sprawozdań niezgodnie z wymogami lub zawarcie w tych sprawozdaniach nierzetelnych danych podlega odpowiedzialności karnej. Zgodnie z CSRD podmioty muszą umieścić w raportach także informacje z poniższych obszarów:

• Transformacji energetycznej, czyli ograniczenia wykorzystania, a w dalszej perspektywie całkowite odejście od stosowania paliw kopalnych. Obszar ten wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami i działaniami, zarówno na poziomie legislacji jak i obowiązku przedsiębiorstw związanego z obliczaniem śladu węglowego (Carbon Footprint).
• Gospodarki o obiegu zamkniętym (Circular Economy), która stawia na takie użytkowanie materiałów, surowców i produktów, aby pozostawały jak najdłużej w obiegu gospodarczym, zgodnie z zasadą 3R – Reduce, Reuse, Recycling, czyli po pierwsze redukcja, ponowne użycie i recykling w jego różnych formach. To podejście wydłuża cykl życia produktów (LCA – Life Cycle Assessment), od jego projektowania, poprzez produkcję (pozyskanie surowca, wytworzenie, transport), konsumpcję i odzyskiwanie go jako surowca.
• Ochrony bioróżnorodności, której zubożenie, wraz z utratą kolejnych wymierających gatunków i siedlisk, jest niemożliwe do odtworzenia. Aspekt bioróżnorodności będzie brany pod uwagę przy ocenie ryzyka biznesowego danego przedsięwzięcia przez bank, inwestora, ubezpieczyciela i organy administracyjne (m.in. gdzie dany zakład jest zlokalizowany oraz czy, w jaki sposób i w jakim stopniu wpływa na życie konkretnych obszarów cennych przyrodniczo).
• Zapotrzebowania na wodę, w którym ważne jest nie tylko ile wody na jednostkę produktu pochłania dana działalność, ale też z jakich źródeł pochodzi zużywana woda oraz na jakich terenach prowadzona jest działalność, wiążąca się z istotnym zapotrzebowaniem na wodę. Ten obszar również mogą brać pod uwagę instytucje finansowe, które ocenią na ile konkretna działalność wiąże się z zapotrzebowaniem na wodę, na jakich terenach jest prowadzona oraz jak cennych jej zasobów dotyczy zużycie.
• Pozostałych zanieczyszczeń, czyli emisji gazów i pyłów do powietrza, które towarzyszą np. spalaniu paliw kopalnych. Do tego dochodzą zanieczyszczenia wody i gleby, do których w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej, przedostają się zanieczyszczenia zubażające zasoby tlenu w wodzie i składniki odżywcze czy syntetyczne związki organiczne, oleje i inne substancje ropopochodne, patogeny (wirusy, bakterie), zanieczyszczenia nieorganiczne. Kolejne to przedostawanie się do wód mikroplastików i cząstek plastiku, a także zanieczyszczenia, nad którymi trwają prace m.in.: hałas, wibracje i drgania, odory czy emitowane pola elektromagnetyczne, a także zanieczyszczeniu światłem, czy zakłócenie krajobrazu.

Kwestii społecznych i pracowniczych, związanych z ogólnie pojętą pracą, uczciwym wynagrodzeniem i równością szans. Istotne będą: zapewnienie odpowiednich warunków pracy, w tym godziwej płacy i odpowiedniej formy prawnej zatrudnienia; dbałość o BHP, w tym właściwe wyposażenie stanowiska pracy oraz środki ochrony indywidualnej i zbiorowej; zapewnienie sprawiedliwego i niedyskryminacyjnego traktowania i czerpanie efektywności jaką daje budowanie różnorodnych zespołów; tworzenie zdrowej i przyjaznej atmosfery w pracy. Zapewnienie porównywalnej płacy za podobną pracę, czyli równego traktowania, m.in kobiet oraz mężczyzn i wyliczanie luki płacowej (ang. gender pay gap). Istotnym wyzwaniem dla pracodawcy jest rozwój pracowników, m.in. poprzez szkolenia. Ważne jest także zachowywanie się firmy wobec otoczenia, a zwłaszcza wobec społeczności lokalnej, w której prowadzi działalność, i z której pracownicy często się wywodzą (unikanie negatywnego  wpływ i zaangażowanie firmy i pracowników w robienie czegoś dobrego dla społeczności np. w ramach wolontariatu). Z kwestiami pracowniczymi i społecznymi związane są także zagadnienia etyki, ochrony sygnalistów, przeciwdziałania korupcji, poszanowania praw człowieka czy wolności konkurencji.

Skutki nowych przepisów dla najemców i właścicieli biurowców

W obliczu nowych wyzwań oraz regulacji wprowadzanych przez Unię Europejską firmy powinny zadbać o transparentność wobec otoczenia. Inwestorzy oczekują wysokich ocen w ratingach ESG i odpowiedzialnego podejścia do ryzyk klimatycznych. Wprowadzenie regulacji ESG będzie miało znaczący wpływ na decyzje najemców biurowych. Firmy, chcąc sprostać przepisom unijnym, będą musiały zwracać uwagę na aspekty zrównoważonego rozwoju, społecznej odpowiedzialności i dobrego zarządzania korporacyjnego przy wyborze swojej przestrzeni biurowej. Będą musiały docenić rolę środowiska pracy w kształtowaniu kultury organizacyjnej i zaangażowania pracowników podczas tworzenia swoich strategii personalnych i struktury organizacyjnej, będą musiały stosować się do wszelkich regulacji unijnych w tym regulacji związanych z ESG.

Decyzje najemców biurowych zaczynają być pod silnym wpływem wprowadzenia regulacji ESG. Firmy będą musiały dostosować się do coraz bardziej rygorystycznych przepisów dotyczących ochrony środowiska, etyki pracy i korporacyjnego zarządzania, co sprawi, że będą preferować również biura spełniające i wspierające te wymogi. Co przewidujemy?

• Najemcy będą szukać budynków, które spełniają wymogi dotyczące dbania o środowisko, będące niskoemisyjnymi lub neutralnymi energetycznie, aby uniknąć potencjalnych konsekwencji prawnych i reputacyjnych związanych z nieprzestrzeganiem przepisów.
• Najemcy będą szukać oszczędności związanych z obniżeniem kosztów operacyjnych. Biura zgodne z zasadami ESG będą bardziej energooszczędne i efektywne, co przekłada się na niższe koszty eksploatacji dla najemców, czyli potencjalnie niższe rachunki za energię, wodę i inne usługi publiczne. Firmy będą preferować biura, które pomagają im obniżyć koszty operacyjne.
• Ważny będzie wizerunek i reputacja. Firmy, które wynajmują biura zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju, mogą zyskać korzyści w postaci lepszego wizerunku i reputacji wśród klientów, inwestorów i społeczności.
• Biurowce powstałe zgodne z regulacjami ESG to lepsze miejsca pracy. Biura zaprojektowane z myślą o zrównoważonym rozwoju stworzą bardziej przyjazne i zdrowsze środowisko pracy dla pracowników, co może przyczynić się do zwiększenia zaangażowania i produktywności. 

W rezultacie można się spodziewać, że firmy będą coraz częściej preferować biura spełniające standardy ESG, co będzie miało wpływ na rynek nieruchomości biurowych, zmuszając właścicieli nieruchomości do dostosowania się do tych wymagań, aby pozostać konkurencyjnymi. To z pewnością wpłynie na popyt na tego rodzaju nieruchomości biurowe.