Ile wynoszą aktualne ceny wynajmu biur w Warszawie? Można odpowiedzieć – podobnie jak 9 lat temu. Dla porównania, w tym okresie, skumulowana inflacja w Polsce wyniosła ok… 60%. W międzyczasie rynek powierzchni biurowych miał do czynienia m.in. z covidem, który wywrócił branżę do góry nogami. W poniższym raporcie przedstawiamy aktualne ceny najmu powierzchni biurowych na rynku warszawskim wraz z krótkim komentarzem w odniesieniu do sytuacji z roku 2016 r., kiedy powstawały nasze pierwsze analizy.

Ceny biur bez większych zmian od niemal dekady 

W roku 2016 mieliśmy do czynienia z dynamicznie rosnącą podażą powierzchni biurowej, która powodowała wśród właścicieli presję i rywalizację o każdego najemcę. Można było odnieść wrażenie, iż właściciele prześcigają się w coraz to nowszych i bardziej kreatywnych propozycjach benefitów dla przyszłych najemców. Rozwiązania te, są zresztą stosowane również i dziś, a sami klienci mają świadomość istnienia szeregu zachęt, które tylko ukierunkowują ich na konkretnego właściciela czy też budynek. Podstawę korzystnej oferty nadal stanowi jednak wyjściowa stawka czynszu.

Główne ośrodki biurowe, które królowały w roku 2016, niezmiennie pozostają na swoich pozycjach lidera. Stawki czynszu w Śródmieściu, już 9 lat temu oscylowały w granicach 20-25 EUR/mkw. Drugi co do wielkości ośrodek, czyli Mokotów oferował ceny wynajmu już za ok. 10 EUR/mkw., natomiast na Woli można było znaleźć propozycje za ok. 13 EUR/mkw. Dziś tabele niewiele się różnią. 

Stabilnie, ale ze wzrostem kosztów eksploatacyjnych

Niewielkie zmiany stawek dotyczą oczywiście wysokości czynszu. Jeśli chodzi o koszty eksploatacyjne, tutaj wygląda to nieco inaczej, z podkreśleniem ich wzrostu na przestrzeni lat. Nie są to jednak nieuzasadnione zmiany, jako że w międzyczasie znacząco wzrosły również ceny energii i usług, a więc główne opłaty związane z bieżącym utrzymaniem budynku. Aktualna średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtuje się na poziomie ok. 30 zł/mkw. i pozostaje w trendzie wzrostowym.

Dla porównania, w 2016 roku mówiliśmy o stawkach ok. 20 zł/mkw., co na przestrzeni lat daje nam wzrost kosztów eksploatacyjnych średnio o 50%. 

Liderzy wśród biurowych dzielnic stolicy w 2025 r.

W Warszawie wciąż mamy trzy dominujące dzielnice pod względem oferowanej powierzchni biurowej i są to niezmiennie: 

• Śródmieście, które obecnie zawiera stabilnie ponad 2 mln mkw. powierzchni biurowej;
• Mokotów, oferujący prawie 1,7 mln mkw. powierzchni biurowej, ale ta liczba maleje;
• Wola, mająca w swoich zasobach niecałe 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej i ta liczba stale rośnie.

Suma powierzchni biurowej w pozostałych obszarach wciąż jest mniejsza od tej, którą oferuje najemcom samo Śródmieście.

Aktualne zasoby samej powierzchni biurowej brutto, w niektórych dzielnicach Warszawy przedstawiamy na poniższym wykresie: 

Źródło: BNM – Real Estate Advisory, opracowanie własne.

ABC…

Klasa budynku to umowny symbol stosowany na rynku najmu biur, który odzwierciedla jakość i lokalizację danego biurowca, a także pozwala na posługiwanie się tą klasyfikacją.

Klasa A 

Budynki posiadające tę klasę prezentują najwyższy standard wśród budynków biurowych na rynku. Ich cechy to zazwyczaj: najlepiej zaprojektowane wnętrza, najlepsza infrastruktura techniczna, doskonała lokalizacja.

Klasa B

Budynki sklasyfikowane jako te o nieco niższym standardzie, ale wciąż mogące pochwalić się m.in. dobrą lokalizacją i profesjonalizmem w utrzymaniu i zarządzaniu.

Klasa C 

Najniższa z klas, mająca w swojej gamie biurowce starsze niż 20 lat i w gorszej lokalizacji. Bardzo często zastosowana w nich technologia oraz sam wygląd nie są już tak atrakcyjne dla klientów.

Klasa B najtaniej na Żoliborzu i Bielanach

Najpopularniejsze budynki oferujące profesjonalną powierzchnię biurową są w zdecydowanej większości klasy A i B. Stąd, przygotowując poniższe zestawienie wzięliśmy pod uwagę właśnie te z nich:

Źródło: BNM Real Estate Advisory, opracowanie własne.

Jak pokazuje powyższy wykres, firmy, które chciałyby mieścić się w budynkach o dobrej, ale nie topowej lokalizacji, w nieco starszych, ale wciąż profesjonalnie zarządzanych kamienicach lub w kilkunastoletnich budynkach o niezłym standardzie – najtańsze opcje znajdą na na Bielanach i Żoliborzu. Tu, średnia stawka czynszu to ok. 11,50 EUR/mkw. Nieco więcej, ale już przekraczając 12 EUR/mkw. oferują dzielnice takie jak: Ochota, Włochy, Ursynów, Wilanów oraz wciąż atrakcyjny – Mokotów. 

Powyżej 13 EUR/mkw. najemca zapłaci tuż za drugim brzegiem Wisły, a więc na Pradze Północ i Pradze Południe. Co ciekawe, stawki w okolicach ok. 14 EUR/mkw. można znaleźć również w świetnie skomunikowanej Woli.

Najdrożej jest oczywiście w centrum, gdzie średnia stawka czynszu w budynku klasy B jest o ponad 5 EUR/mkw. wyższa niż na Żoliborzu i oscyluje w granicach 17 EUR/mkw.

Przystępna A klasa na południu miasta

Najniższą stawkę czynszu za metr kwadratowy w budynkach klasy A najemcy zapłacą w obrzeżnych dzielnicach Warszawy, tj. Ochocie i Włochach i jest to kwota na poziomie prawie 14 EUR/mkw. Nieco więcej, powyżej 14 EUR/mkw. oferuje świetnie skomunikowany Mokotów.

Na trzecim miejscu pod względem najatrakcyjniejszej stawki plasują się dzielnice takie jak Ursynów, Wilanów oraz obie Pragi. 

Droższe, ale wciąż konkurencyjne są Bielany i Żoliborz ze stawką niecałych 17 EUR/mkw. powierzchni klasy A. Dwie najdroższe dzielnice to oczywiście ponownie Wola oraz Śródmieście, jednak ta różnica między nimi nie jest tak spora jak w przypadku klasy B i wynosi nieco ponad 1 EUR/mkw. 
Największe zróżnicowanie cen pomiędzy budynkami obu klas występuje na Woli, a najmniejsze na Ochocie i Włochach.

Wola, Mokotów czy może Praga?

Poszukując idealnego biura, najemcy kierują się szeregiem czynników, wśród których oprócz korzystnej ceny wymienić można m.in. lokalizację i zaplecze komunikacyjne, w tym bliskość zarówno komunikacji miejskiej jak i dostęp do głównych arterii drogowych, udogodnienia związane z dostępem m.in. do restauracji i sklepów, dostępność parkingów dla pracowników oraz klientów, a także standard budynków.
Każda z warszawskich dzielnic niewątpliwie ma swoje zalety, które sprawiają, że przyciągają one do siebie tysiące firm i stanowią idealne miejsce pracy. Dla tych, którzy cenią sobie nowoczesność z pewnością najlepszą opcją będzie Wola. W dzielnicy tej znajduje się bowiem większość z topowych stołecznych biurowców. Świetnie skomunikowana, z doskonałym zapleczem gastronomicznym i usługowym, Wola oferuje nowoczesne przestrzenie ze zdecydowaną dominacją budynków klasy A.

Źródło: BNM Real Estate Advisory, opracowanie własne.

Dla miłośników nieco bardziej klimatycznych rozwiązań i starszego budownictwa, lepszym rozwiązaniem może być biuro na Pradze Północ bądź Pradze Południe. Dzielnice te oferują przestrzenie biurowe głównie klasy B, mieszczące się w zrewitalizowanych obiektach postindustrialnych, dzięki czemu ich biurowce bardzo często są zaprojektowane w unikalnym, industrialnym klimacie, z zachowaniem ceglanych elewacji bądź wysokich sufitów.

Źródło: BNM Real Estate Advisory, opracowanie własne.

Na uwagę z pewnością zasługuje również Mokotów, który dzięki wysiłkom właścicieli i wymianie tkanki również na tę o charakterze mieszkalnym –  “wraca do łask”. Mokotów staje się przestrzenią idealną dla biznesu – jest blisko domu, ma olbrzymie zaplecze usług i jest świetnie skomunikowany z centrum miasta. Sporym atutem jest też oczywiście bliskość lotniska. Ceny powierzchni biurowej za mkw. wciąż pozostają tu jednymi z najniższych w całej Warszawie, w tym również te za biurowce klasy A. 

Chcesz poznać więcej szczegółów odnośnie aktualnych cen wynajmu powierzchni biurowych w Warszawie? Napisz do nas na [email protected] lub zadzwoń pod nr 22 299 17 27. Znajdziemy dla Ciebie odpowiednie biuro.

¹ Więcej na temat cen powierzchni biurowej na rynku warszawskim w 2016 r. pod tym linkiem. 
² Powierzchnia biurowa GLA.
³Według danych BNM, suma mkw. powierzchni biurowych w dzielnicach Ochota, Włochy, Ursynów, Wilanów, Praga Północ, Praga Południe, Żoliborz, Bielany, Targówek, Białołęka, Wawer, Ursus, Wesoła i Bemowo wynosi ok. 1 930 000 mkw.
⁴Połączenie tych dzielnic ze względu na umiejscowienie wzdłuż Alei Jerozolimskich.