Cena wynajmu mkw. powierzchni w biurowcu składa się z dwóch głównych części. Poza stawką czynszu, drugą główną składową są koszty eksploatacyjne związane z bieżącym utrzymaniem budynku. Co wchodzi w skład kosztów eksploatacyjnych?

1. Media

Na koszt zużycia mediów składają się zużycie energii elektrycznej (w tym klimatyzacji), energii cieplnej, gazu oraz koszty zużycia wody i odprowadzenia ścieków. W zależności od zapisów umowy opłaty eksploatacyjne mogą być wyliczane na podstawie indywidualnych liczników lub zaliczkowo wyliczane proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni. Można przyjąć, że średni koszt zużycia mediów na 1 mkw. wynajmowanej powierzchni wynosi ok. 10 zł za mkw. W kosztach zużycia mediów największy udział (60-70%) ma energia elektryczna.

2. Podatek i użytkowanie wieczyste

Na ten koszt składa się podatek od nieruchomości oraz roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Jeśli grunt jest na własność, wtedy opłata za użytkowanie wieczyste nie występuje. Wysokość podatku ustalana jest w oparciu o stawki za mkw., ustalane lokalnie przez jednostki samorządowe. Na wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste (rocznie 3% wartości gruntu) znacząco wpływa wielkość budynku i powierzchni wynajmowanej. Największe opłaty za mkw. ponoszą relatywnie nieduże budynki (do 7000 mkw.) wysokiej klasy w centrum Warszawy. W miastach regionalnych częściej spotyka się własność gruntu, co wpływa na obniżenie wysokości danin.

3. Obsługa techniczna

W skład obsługi technicznej wchodzi serwis techniczny stały lub mobilny. W budynkach wyposażonych w System Technicznego Zarządzania Budynkiem (Building Management System – BMS) fizyczna obecność jest ograniczona, co pozwala obniżyć koszty obsługi technicznej.

4. Zarządzanie nieruchomością

W Polsce to pojęcie szersze niż samo administrowanie, obejmuje bowiem bezpośrednie zarządzanie jak również wiele dodatkowych usług takich jak: organizowanie przetargów, dbałość o faktury i rozliczenia, monitorowanie stanu technicznego nieruchomości, reprezentowanie właściciela, przygotowywanie budżetów, czy optymalizacja kosztów. Średni koszt zarządzania wynosi ok 1,50 zł za mkw., a w centrum Warszawy ok 2 zł za mkw.

5. Ochrona

Koszty ochrony obejmują koszty obsługi recepcji czynnej zazwyczaj w godzinach pracy biur oraz ochrony fizycznej. Liczba pracowników uzależniona jest od wielkości i architektury budynku. Najczęściej stosuje się minimalnie 2 pracowników ochrony w systemie 24/7.

6. Sprzątanie powierzchni wspólnych

Zakres sprzątania powierzchni wspólnych obejmuje powierzchnie wewnątrz budynku, w tym garaży, jak również powierzchni na zewnątrz nieruchomości (chodnik, trawnik, parking) oraz uzupełnianie zużytych materiałów higienicznych w toaletach i kuchniach ogólnodostępnych. W nowoczesnych biurowcach części wspólne stanowią 3-7% powierzchni.

7. Ubezpieczenie

Ubezpieczenie pokrywa polisę majątkowego ubezpieczenia nieruchomości w pełnym zakresie oraz ubezpieczenie OC dla nieruchomości. Standardem jest również ubezpieczenie od utraty zysków i terroryzmu.

8. Pozostałe

W zależności od konkretnej nieruchomości, koszty pozostałe będą bardzo zróżnicowane. W ich skład mogą wchodzić naprawy i bieżące remonty, materiały eksploatacyjne, serwisy systemów, przeglądy budowlane, dekoracje sezonowe, odśnieżanie i inne.

Na podstawie analizy przeprowadzonej przez firmę Knight Frank na budynkach biurowych w Warszawie i miastach regionalnych w latach 2011-2013 zauważamy, że największą składową kosztów eksploatacyjnych jest zużycie mediów (ok 40%), następnie podatek (14%), obsługa techniczna (10%), ochrona (8%), zarządzanie (7%), sprzątanie (4%), ubezpieczenie (2%), użytkowanie wieczyste (1%), pozostałe (12%). Koszty eksploatacyjne przeważnie płacone są w PLN, a ich wysokość waha się w granicach 15-23 zł za mkw.

Jeśli planujesz wynająć biuro dla Twojej firmy, napisz do nas na [email protected] lub zadzwoń pod nr 22 299 17 27. www.bnmrealestate.pl