O raporcie

Poniższy raport zawiera kompleksowe informacje dotyczące biur elastycznych na rynku Krakowa w IV kwartale 2023 r. Znajdą w nim Państwo m.in. informacje o wielkości poszczególnych centrów, udogodnieniach, które są najczęściej oferowane krakowskim najemcom, a także historię powstawania elastycznych powierzchni w Krakowie wraz z prognozą na najbliższy rok. Zwracamy również uwagę na największych graczy krakowskiego rynku oraz to jak plasuje się sytuacja na tle pozostałych miast. 

Interesuje Cię sytuacja biur elastycznych w Krakowie i chciałbyś być na bieżąco ze wszystkimi nowinkami? Jeśli tak, zapraszamy do lektury poniższego raportu!

Sytuacja na krakowskim rynku

Kraków jako dynamiczne miasto z prężnie rozwijającą się gospodarką jest atrakcyjnym wyborem dla inwestorów i najemców. Pod względem zasobów biurowych jest to drugi co do wielkości ośrodek w Polsce, który w 2023 r. przekroczył barierę 1,8 mln mkw. Od kilku lat obserwujemy tu rozkwit rynku biur elastycznych, oferujący swoim klientom coraz to nowsze i ciekawsze rozwiązania, dopasowane do ich indywidualnych potrzeb. Aktualnie na rynku krakowskim funkcjonuje ponad 51 tys. mkw. powierzchni, oferujących łącznie około 7300 stanowisk pracy. Dzięki temu Kraków plasuje się na zaszczytnym drugim miejscu wśród miast z największą liczbą powierzchni biur elastycznych w kraju — stolica Małopolski pod względem wielkości rynku biur elastycznych ustępuje jedynie Warszawie.

Najwięksi z największych

Kluczowi operatorzy, działający na obszarze aglomeracji krakowskiej, którzy zasługują na wyróżnienie to m.in.: 

– Loftmill
– Fabryczna Flex
– IWG z markami Regus i Spaces
– Chilliflex
– CitySpace
– Cluster
– Business Link
– Cowork by Memos
– At Office
– Biznes Zone
– beIN Offices

Kluczowi operatorzy biur elastycznych w Krakowie wraz ze skalą oferowanej powierzchni:

Największy operator biur elastycznych w stolicy Małopolski? Loftmill! W Krakowie znajdziemy aż 6 placówek wspomnianego operatora. Łącznie oferują one ponad 15 000 mkw. elastycznych powierzchni, z czego największa z nich, Loftmill – Fabryczna, odpowiada za blisko ⅓ podanej wartości. Jeśli dodamy do tego ostatnio otwartą placówkę Loftmill – Brain Park, to same te dwa miejsca odpowiadają za ok. 8000 mkw. powierzchni flex. Łącznie Loftmill posiada ok. 31% udziału w całym rynku profesjonalnych przestrzeni elastycznych. Na drugim miejscu plasuje się Fabryczna Flex, z liczbą 9500 mkw. powierzchni w swojej jedynej lokalizacji przy al. Pokoju 18D – obecnie jest to największy coworking w mieście. Na trzecim miejscu uplasowało się IWG, wraz ze swoimi markami Regus i Spaces oferujące łącznie prawie 7500 mkw. Czwarte miejsce to Chilliflex z powierzchnią prawie 6000 elastycznych mkw. Natomiast CitySpace, czyli lider rynku wrocławskiego, w Krakowie dysponuje powierzchnią  ok. 3200 mkw, a tym samym jest tam piątym co do wielkości operatorem. Cluster oraz Business Link to odpowiednio 2500 mkw. w 3 lokalizacjach, oraz nieco ponad 2300 mkw. w jedynej lokalizacji szwedzkiego operatora, przy ul. Pawiej 9. CoWork by Memos to natomiast 1600 mkw. znajdujących się w 2 placówkach przy ulicy Mogilskiej. Pierwszą dziesiątkę największych operatorów krakowskiego rynku zamykają 3 lokalizacje oferowane przez At Office i stanowiące łącznie ponad 1500 mkw, a także Biznes Zone przy Królewskiej 57, z powierzchnią ponad 800 mkw. W naszym raporcie znalazło się również beIN Offices w Meduza M65 oferujące 600 mkw. powierzchni flex.

Największą łączną liczbą stanowisk pracy w pojedynczej placówce może pochwalić się wspomniana wcześniej Fabryczna Flex – przy 9500 mkw., najemcy  znajdą tam łącznie 1300 stanowisk pracy. Po 700 WS znajdziemy w Chilliflex – Imperial oraz w Loftmill – Fabryczna, a 500 WS oferuje druga z placówek Loftmill, czyli ubiegłoroczny Brain Park. Ci operatorzy zdecydowanie wyróżniają się łączną liczbą oferowanych stanowisk na tle pozostałych.

Elastyczny wyścig

Patrząc na historię powstawania elastycznych powierzchni w Krakowie, możemy wywnioskować jedno – tempo ich rozwoju było naprawdę szybkie. Jako jedno z pierwszych centrów powstało to oferowane przez Loftmill, a konkretnie znajdujące się na ul. Królewskiej 65a. Miało to miejsce w 2011 roku, czyli 13 lat temu! Od tego czasu przybyło dużo projektów konkurencji, ale sam operator również nie próżnował i w późniejszych latach zapewnił krakowskim najemcom aż 5 innych lokalizacji. W okresie dwóch lat od otwarcia Loftmill Królewska, w 2013 na rynek weszło IWG, a konkretnie Regus w biurowcu Fronton. Marka zadomowiła się na krakowskim rynku i w latach 2015-2017 powstały trzy kolejne lokalizacje pod szyldem Regusa. W międzyczasie, w 2016 roku pojawiła się jedna z dwóch lokalizacji od Chilliflex, przy ul. Lindego 1c. W 2018 do operatorów dołączył inny gigant, a mowa tu o CitySpace i jego jedynej podwawelskiej lokalizacji czyli O3 Business Campus przy ulicy Opolskiej. Ten sam rok przyniósł również cztery projekty od konkurencji, i tak na krakowskim rynku pojawili się Cluster, At Office, Business Link, a także kolejna lokalizacja od Lotfmill, w budynku biurowym Galileo. 2019 rok to powstanie aż trzech nowych biur wspomnianego już Loftmillu, druga lokalizacja od Chilliflex, czyli Imperial, a także Biznes Zone w biurowcu przy ul. Królewskiej 57. Jednakże prawdziwe boom nastąpiło dopiero w następnych latach i tak oto okres 2020-2022 przyniósł nam w sumie 7 nowych lokalizacji, a wśród nich projekty od IWG,  CoWork by Memos, At Office, Cluster i beIN Offices. Jeśli chodzi o najnowsze centra, tu wymienić możemy natomiast Cluster – Zabłocie, CoWork by Memos i jego centrum CoWork – Mogilska 35, Loftmill – Brain Park oraz Fabryczna Flex. 

Na zdjęciu: Loftmill – Fabryczna Office Park.

Prognoza rozwoju biur elastycznych w najbliższych 12-miesiącach

Dzięki uprzejmości operatorów działających na krakowskim rynku poznaliśmy prognozę rozwoju powierzchni elastycznych w najbliższym roku. Na podstawie analiz ekspertów z BNM wynika, że w okresie 12 miesięcy w Krakowie pojawi się aż ok. 20 000 mkw. nowych elastycznych powierzchni, co stanowi ponad ⅓ tego, co oferuje nam krakowski rynek aktualnie. Dane te przekładają się na liczbę ponad 3000 nowych stanowisk pracy, a więc krakowski rynek w 2024 będzie składał się łącznie z liczby ponad 10 300 WS.

Aktualne zestawienie wolnych miejsc oraz struktura wielkości oferowanych produktów

Według zestawienia doradców BNM, liczba wolnych stanowisk pracy w biurach elastycznych wynosi tu aktualnie ok. 2400 miejsc. Jest to dobra informacja dla potencjalnych najemców, którzy szukają swojego przyszłego biura właśnie w Krakowie. Jeśli zestawimy ogólną liczbę stanowisk z tymi, które są dostępne na krakowskim rynku, możemy zauważyć, że pustostany stanowią tu ok. 33%.

Największa liczba stanowisk pracy w placówkach krakowskich operatorów znajduje się w coworkach. Oprócz tego, u większości operatorów dominują również moduły do 10 stanowisk pracy. Te dwa typy produktów są obecnie najpopularniejsze na krakowskim rynku biur elastycznych. Znacznie mniej jest modułów od 10 do 25 WS, a najmniejszą liczbę stanowią te powyżej 25 stanowisk pracy.

Gdzie znaleźć elastyczne biura w Krakowie?

Większość powierzchni elastycznych znajduje się w ścisłym centrum miasta, dzięki czemu biura mogą zaoferować swoim najemcom m.in.: prestiżowy adres i dobry węzeł komunikacyjny. Wybór lokalizacji to jednak kwestia indywidualnych preferencji i potrzeb biznesowych konkretnych firm, dlatego tego typu przestrzenie znajdziemy również w innych częściach miasta, takich jak chociażby Bronowice, Prądnik Czerwony czy Ruczaj. Elastyczne powierzchnie znajdują się zazwyczaj w nowoczesnych biurowcach wysokiej klasy, mogących poszczycić certyfikatami ekologicznymi, ale na krakowskim znajdą się również nieco bardziej kameralne propozycje, np. w kamienicach.

Poniżej rozmieszczenie powierzchni elastycznych na mapie Krakowa:

Źródło: BNM, opracowanie własne.

Jaką cenę spotkasz najczęściej?

Kwestia ceny biura elastycznego na krakowskim rynku zależy od szeregu czynników takich jak jego lokalizacja, prestiż budynku, w którym się znajduje, a także udogodnień, które oferuje swoim najemcom (o tym poniżej). 

Z ankiety, którą przeprowadziliśmy wśród operatorów biur elastycznych w Krakowie, prosząc ich o wskazanie średnich stawek za stanowisko pracy, najczęściej pojawiała się odpowiedź, że jest to kwota w widełkach ok. 1100 – 1500 zł/os/msc. Jeden z operatorów podał również stawkę EUR i w zależności od lokalizacji wynosi ona średnio 230 bądź 280 EUR za stanowisko pracy.

Co znajduje się w cenie najmu?

Wiele biur elastycznych oferuje szereg standardowych udogodnień wliczonych już w cenę najmu, które obejmują umeblowanie, internet, dostęp do sal konferencyjnych oraz wyposażonego aneksu kuchennego (w tym z nielimitowanym dostępem do kawy i herbaty oraz wody), a także obsługę recepcyjną. Co ciekawe, niektórzy z operatorów organizują regularne wydarzenia networkingowe i szkolenia dla swoich najemców.

Warto zauważyć, że zakres i jakość tych udogodnień mogą się różnić w zależności od specyfiki danej przestrzeni coworkingowej. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie sprawdzić, jakie dokładnie udogodnienia są wliczone w cenę najmu biura elastycznego oraz czy są dodatkowe opcje płatnych usług, które mogą być dostępne na życzenie najemcy. Poniżej przedstawiamy zestawienie 10 najczęściej oferowanych na rynku krakowskim udogodnień, które są wliczone w cenę najmu biura. Oprócz nich, operatorzy w ankiecie wymieniali również m.in. adres rejestracyjny, dostęp do budek telefonicznych oraz bilarda, członkostwo w klubie, dostęp do firmowej aplikacji oraz możliwość korzystania z innych lokalizacji danego operatora, infrastrukturę IT, ubezpieczenie budynku, strefy relaxu i parking. Podkreślali również istnienie elastycznych warunków umowy oraz brak dodatkowych opłat za koszty eksploatacyjne, oraz media. Ciekawym rozwiązaniem, które proponuje nam marka IWG, jest również Telefon Cisco z dedykowanym numerem telefonu i obsługą połączeń.

Top 10 udogodnień na rynku krakowskim, wliczonych w cenę najmu:

Źródło: BNM, na podstawie ankiet.

Udogodnienia płatne dodatkowo

Przy wynajmie biura elastycznego należy pamiętać również o możliwości korzystania z bardziej zaawansowanych usług, które nie są objęte standardową opłatą za najem. Niektóre z nich to oczywiście prywatne sale konferencyjne poza pakietem w cenie. Do tego popularne stają się również usługi drukowania i kserowania, a także dodatkowe usługi IT związane z obsługą techniczną, np. wsparcie informatyczne, instalacja specjalistycznego oprogramowania lub dostosowanie infrastruktury IT do indywidualnych potrzeb klienta. W przypadku biur elastycznych zlokalizowanych w centrach miast lub w biurowcach dodatkowym kosztem mogą być także parkingi.

METODOLOGIA RAPORTU
Wybraliśmy operatorów biur elastycznych, którzy są profesjonalnym podmiotem działalności udostępniania powierzchni biurowej na elastycznych warunkach, w budynku o przeznaczeniu komercyjnym, na powierzchni o minimalnej wielkości ok. 600 m2. Ankieta została przeprowadzona wśród kontrahentów BNM w okresie październik 2023-styczeń 2024 roku spośród operatorów działających na rynku krakowskim. Przedstawiając wyniki, na prośbę zainteresowanych zachowujemy poufność przekazanych informacji, a większość z nich została zagregowana.

Współautor :  Łukasz Kąpielewski Senior Leasing Advisor – oddział Kraków

Jesteś zainteresowany współpracą przy wynajmie biura, napisz na [email protected] lub zadzwoń na +48 22 299 17 27. Zapraszamy do kontaktu!