]Na głównych rynkach nieruchomości biurowych w Polsce waluta euro stała się standardem już wiele lat temu. Wynika to z faktu, że rozwój rynku był przez lata zdominowany przez zagranicznych inwestorów, którzy budują lub finansują zakup biurowców posiłkując się kapitałem nominowanym w europejskiej walucie, a płatności czynszów w EUR zachęcają tym samym do zakupu takiej nieruchomości. Czynsz wyrażony w EUR ułatwia też inwestorowi raportowanie, gwarantuje spójność w zarządzaniu międzynarodowym portfelem, ale również pozwala na pominięcie ryzyka kursowego.

Warszawa w euro, a Katowice w złotych

Na podstawie danych z bazy BNM przygotowaliśmy analizę waluty czynszów w biurowcach w największych polskich miastach. Wzięliśmy pod uwagę 1538 biurowców na siedmiu największych rynkach biurowych w Polsce. W Warszawie zostało sprawdzonych 814 budynków biurowych, i dalej Kraków (168), Wrocław (126), Gdańsk (124), Poznań (93), Łódź (121), Katowice (92). Największe dysproporcje na korzyść EUR są na trzech największych rynkach – w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, gdzie jest ich około 2/3. Natomiast w Poznaniu, Łodzi i Katowicach częściej można spotkać budynki z czynszami w PLN. Pośrodku jest Gdańsk, gdzie liczba biurowców z czynszem w PLN i EUR jest podobna.

Nieduże, ale ryzyko dla najemcy

Z punktu widzenia najemcy, który zarabia oraz wydaje w złotówkach, najistotniejszą kwestią staje się oczywiście kurs EUR/PLN, który może wpłynąć na koszty najmu. Patrząc historycznie wahania kursu nie są duże, bo raptem w granicach 3-6%, ale nadal wiele osób  jeszcze pamięta sytuację na rynku kredytów hipotecznych notowanych we franku szwajcarskim. Dodatkowo część firm, w tym finansowane z budżetu państwa, musi założyć dokładne wartości wydatków na cały rok, a wtedy zmienne koszty nie są akceptowane. Tacy najemcy muszą szukać rozwiązań w innych miejscach lub płacić wyższe stawki uwzględniające wahania kursu.

Gdzie szukać czynszu najmu biura w PLN?

• W budynkach, które kupował polski inwestor. Najczęściej to prywatny właściciel i niektóre instytucje państwowe będące posiadaczami portfela nieruchomości.
• Częściej w biurowcach klasy B i w większości biurowców klasy C.
• W przestrzeniach coworkingowych.

Czy REIT-y zmienią rynek?

W mojej opinii wprowadzenie na polski rynek REIT-ów (instrumentów finansowych inwestujących na rynku nieruchomości) mogłoby spowodować zwiększenie udziału nowych budynków oferujących czynsze w PLN. Przykładowy REIT po zebraniu kapitału na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie mógłby nabywać budynki biurowe i tym samym naturalnym rozwiązaniem byłoby oferowanie najmu w polskiej walucie. Zwiększenie udziału lokalnych inwestorów, którzy rozliczają się w złotówkach, byłoby istotnym czynnikiem wspierającym najem w polskiej walucie.

Jeśli potrzebujesz analizy rynku biurowego przed decyzją o zmianie biura lub pod kątem Twojej nieruchomości – skontaktuj się z nami.