Poszukując idealnego biura, najemcy kierują się szeregiem czynników, wśród których wymienić można m.in. lokalizację i zaplecze komunikacyjne, udogodnienia związane z dostępem m.in. do restauracji i sklepów, dostępność parkingów dla pracowników oraz klientów, a także standard budynków. Jednak nadal głównym czynnikiem decydującym o wyborze jest cena. Stąd też w tym raporcie przybliżamy właśnie te aspekty związane z cenami, aby dały lepszy pogląd na rynek zanim firma zdecyduje się na relokację.

Ile w Warszawie jest powierzchni biurowej?

Suma powierzchni całkowitej budynków biurowych, z uwzględnieniem biurowców klasy A, B i C w Warszawie wynosi obecnie 9 001 146 m². Zasoby rynku biurowego z podziałem na poszczególne dzielnice miasta, zaprezentowane są na poniższym wykresie.

W Warszawie jest kilka głównych ośrodków, które skupiają zasoby powierzchni biurowej. Pierwszym, największym z nich jest Śródmieście, z zasobem ponad 2 mln mkw. i ukształtowanym CBD (Central Business District). Drugim najważniejszym obecnie ośrodkiem jest Wola w okolicach Ronda Daszyńskiego. To tutaj powstały w ostatnich latach najwyższe, nowoczesne biurowce i w tym rejonie nadal powstają nowe projekty miastotwórcze, takie jak Towarowa 22, czy Noho. Trzecim nadal bardzo ważnym, przechodzącym kolejną transformację rejonem jest Służewiec na Mokotowie. Dzielnica dotychczas przesycona biurami, w kilka lat zmieniła swój charakter na mieszany, przez duże zwiększenie udziału tkanki mieszkaniowej. Inne duże ośrodki biurowe w Warszawie to arteria Aleje Jerozolimskie oraz ulica Puławska, wzdłuż których stoi dziesiątki budynków komercyjnych.

Wśród zasobów rynku biurowego są powierzchnie dostępne do wynajęcia. W Warszawie w tym miesiącu w bazie ofert BNM jest 788 667 m² powierzchni biurowej na wynajem. Są to zarówno klasyczne powierzchnie w biurowcach, lokale w kamienicach biurowych, jak również przestrzenie coworkingowe – gotowe do wprowadzenia, z reguły umeblowane gabinety i większe moduły biurowe. Aktualne oferty biur w Warszawie znajdziesz tutaj.

Ile kosztuje wynajem biur w Warszawie?

Najpopularniejsze budynki oferujące profesjonalną powierzchnię biurową są niemal w pełni budynkami klasy A i B. Stawki czynszów w budynkach biurowych w naszym systemie są na bieżąco aktualizowane, a dane na wykresie są aktualizowane co miesiąc. 

Średnia stawka czynszu w biurowcach klasy A w Warszawie wynosi: 16,44 €
Średnia stawka czynszu w biurowcach klasy B w Warszawie wynosi: 12,99 €

Jak obecnie kształtuje się stawka kosztów eksploatacyjnych za 1 mkw powierzchni biurowej?

Na przestrzeni ostatnich kilku lat średnie stawki kosztów eksploatacyjnych za 1 mkw. znacznie wzrosły i coraz częściej zdarza się że wynoszą tyle co czynsz. Wyższa stawka wzięła się przede wszystkim z dużych wzrostów cen energii oraz podwyżki minimalnego wynagrodzenia. Dlatego też przy porównywaniu ofert biur trzeba brać pod uwagę nie tylko stawkę czynszu, ale też właśnie kosztów eksploatacyjnych biurowca. Aktualna średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych pozostaje w trendzie wzrostowym.

Rynek biur coworkingowych w Warszawie

Obecnie w Warszawie znajduje się 113 profesjonalnych powierzchni coworkingowych, zlokalizowanych głównie w centrum miasta w biurowcach klasy A, chociaż zdarzają się projekty również na Woli i Mokotowie. Łączna liczba powierzchni coworkingowych w Warszawie wynosi obecnie 238 987 m² co stanowi około 2,66 % nowoczesnej powierzchni biurowej.

Firmy zainteresowane powierzchnią coworkingową będą porównywać ze sobą oferty na podstawie ceny za stanowisko pracy. W jej skład wchodzi zarówno czynsz, koszty eksploatacyjne, jak i meble oraz media niezbędne do prowadzenia biura. Obecnie najczęściej spotykana wysokość stawki za umeblowane stanowisko pracy w centrum Warszawy wynosi średnio między 1500, a 2000 zł miesięcznie. W tańszych lokalizacjach, na przykład na Mokotowie można liczyć na stawki już w okolicy 1000 zł za stanowisko pracy.

W której dzielnicy Warszawy wynająć biuro dla firmy?

Komentarz eksperta: Andrzej Chudecki, Leasing Director w BNM

Każda z warszawskich dzielnic niewątpliwie ma swoje zalety, które sprawiają, że przyciągają do siebie tysiące firm i stanowią idealne miejsce pracy. Firmy na swoje biuro najczęściej wybierają centrum Warszawy, za które uznaje się Śródmieście oraz tzw. bliską Wolę.

Dzielnica Śródmieście pozostaje najbardziej prestiżową lokalizacją biurową stolicy. To tu znajduje się Centralny Obszar Biznesu (COB), czyli ważna strefa biurowo-komercyjna. Charakteryzuje się ona dużym zagęszczeniem wysokościowców oraz siedzib międzynarodowych korporacji i instytucji. Struktura zasobów biurowych Śródmieścia jest bardzo zróżnicowana – znajdziemy tu top A-klasowe inwestycje biurowe, starsze biurowce, które już na stałe wpisały się w krajobraz miasta, historyczne kamienice biurowe (niektóre klasy premium), oraz modne ostatnio, zrewitalizowane obiekty i inwestycje mixed use. Firmy wybierają Śródmieście przede wszystkim dla reprezentacyjnego adresu oraz bezkonkurencyjnej dostępności komunikacyjnej (przecięcie dwóch linii metra, Dworzec Centralny, gęsta sieć linii tramwajowych i autobusowych). Dzielnica Śródmieście wyróżnia się bogatą ofertą kulturalną, gastronomiczną oraz handlowo-usługową. Najbardziej ikoniczne inwestycje biurowe w dzielnicy Śródmieście to Varso Tower, Rondo 1, Q22, Widok Towers czy kompleks Gdański Business Center oraz przykłady udanej rewitalizacji jak np. Elektrownia Powiśle czy Hala Koszyki.

Do COB zalicza się także tzw. “bliską Wolę”. Określenie to odnosi się do okolicy Ronda ONZ i Rondo Daszyńskiego – obszaru o największym skupieniu nowoczesnych A-klasowych biurowców. Lokalizacja ta jest niezwykle popularna wśród firm i często nazywana nowym sercem biznesowym Warszawy. To tu mieszczą się znane inwestycje biurowe, jak Warsaw Spire, Skyliner, Spark, Warsaw Unit oraz modne Browary Warszawskie i Fabryka Norblina. W dzielnicy Wola od paru lat obserwujemy największą aktywność deweloperów i rosnąca liczbę nowych inwestycji. Kluczowym bodźcem do dynamicznego rozwoju tego obszaru była budowa drugiej linii warszawskiego metra. Wiele imponujących projektów biurowych jest tutaj w fazie budowy lub planowania.

Drugą dzielnicą Warszawy co do wielkości zasobów powierzchni biurowej jest Mokotów. W tej dzielnicy obszarem o największej koncentracji biurowców, a często całych kompleksów biurowych jest obszar Służewca (ulice Marynarska, Domaniewska, Postępu, Cybernetyki). Niegdyś było to pierwsze duże zagłębie biznesowe stolicy, ale w ostatnich latach straciło na popularności na rzecz bliskiej Woli. Sporym atutem tej lokalizacji jest bliskość lotniska Chopina, duży wybór biur oraz nieco niższe stawki czynszów w porównaniu z centrum. Okolice Służewca “wracają do łask” dzięki modernizacji komunikacji oraz wprowadzaniu nowych funkcji poza funkcją biurową.

Pewnego rodzaju korytarzem biznesowym stolicy, wzdłuż którego zlokalizowanych jest wiele warszawskich biurowców są Aleje Jerozolimskie. Jest to jedna z głównych arterii komunikacyjnych Warszawy przebiegająca przez dzielnice Śródmieście, Ochota, Włochy, zapewniająca łatwy dostęp do tras szybkiego ruchu oraz do środków transportu publicznego (kolej, Dworzec Zachodni, Dworzec Centralny, autobusy, tramwaje). Rynek biur opiera się tutaj głównie na istniejących, wybudowanych kilkanaście lat wcześniej biurowcach i kompleksach biurowych, np. Jerozolimskie Business Park.

Dla miłośników nieco bardziej klimatycznych rozwiązań ciekawą propozycją może być biuro na Pradze Północ bądź Pradze Południe. Aktualnie zasób nowoczesnej powierzchni biurowej jest tutaj nieduży, ale na uwagę zasługują takie realizacje, jak Centrum Praskie Koneser, Bohema czy Praga306, oferujące nowoczesne powierzchnie biurowe w postindustrialnym praskim stylu.

W pozostałych warszawskich dzielnicach również znajdziemy biura do wynajęcia, ale ich zasób jest znacznie mniejszy.

Chcesz poznać więcej szczegółów odnośnie aktualnych cen najmu lub poprosić propozycje biur do wynajęcia w Twoim mieście? Napisz do nas lub zadzwoń!
BNM – Real Estate Advisory
➡️ [email protected]
➡️ +48 574 238 708