Czy starszy biurowiec może konkurować z nowymi projektami, bez wyburzania i budowania od zera? Analiza warszawskich inwestycji zrewitalizowanych w ostatnich latach, wykonana przez BNM – Real Estate Advisory, pokazuje, że odpowiednio zaplanowana modernizacja zwiększa atrakcyjność budynku dla najemców, pozwala właścicielowi podnieść stawki czynszu i jednocześnie ograniczyć pustostany.

Wyburzyć czy dać budynkowi drugie życie?

Część starszych biurowców znika z mapy miasta, ustępując miejsca nowym inwestycjom. Przykładem jest choćby 30-letni budynek biurowy Ilmet przy rondzie ONZ, który został przeznaczony do rozbiórki. W jego miejsce zaplanowano już wyższy o ponad 100 metrów biurowiec Warsaw One.

Wyburzenie starego i wybudowanie nowego, najczęściej większego obiektu nie jest możliwe w każdym przypadku. Ograniczenia wynikające między innymi z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, parametrów działki, ochrony konserwatorskiej czy aktualnych wymogów technicznych mogą sprawić, że zwiększenie powierzchni zabudowy nie będzie możliwe.

Alternatywą dla wyburzenia jest więc modernizacja – wykorzystanie głównego atutu starszych budynków, jakim zwykle jest doskonała lokalizacja i nadanie standardu, którego dzisiaj oczekują najemcy. Warszawski rynek pokazuje, że taka strategia działa: niektórzy właściciele biurowców z lat 90 i początku XXI wieku zainwestowali w ich odnowienie, a teraz z powodzeniem przyciągają nowych najemców i rekomercjalizują swoje projekty.

Od remontu do nowych umów

Wpływ rewitalizacji na zainteresowanie obiektem wśród nowych najemców dobrze pokazuje przykład Warsaw Corporate Center. Modernizacja biurowca została podzielona na dwa główne etapy: wizualno-funkcjonalny oraz techniczny. Pierwszy obejmował m.in. modernizację lobby i części wspólnych, odnowienie sanitariatów oraz odświeżenie identyfikacji wizualnej. Drugi zakłada kompleksową modernizację systemów HVAC. Prace były tak zaplanowane logistycznie, aby zapewnić ówczesnym najemcom płynność funkcjonowania.

– “Zaraz po remoncie 7, 8 i 9 kondygnacji znaleźli się nowi najemcy zainteresowani odnowionymi powierzchniami, z którymi niedługo potem podpisaliśmy umowy najmu. Dobrze przeprowadzona rewitalizacja nie tylko poprawia komfort codziennego użytkowania dla obecnych najemców, ale również zwiększa atrakcyjność obiektu dla nowych firm, co przekłada się na zmniejszenie pustostanów.” – mówi Jakub Bereś, Head of Landlord Representation w firmie doradczej BNM, która odpowiada za wynajem powierzchni w budynku WCC.

Analiza BNM obejmująca wybrane przypadki rewitalizacji warszawskich biurowców pokazuje, że modernizacja przekłada się na wzrost poziomu obłożenia budynku średnio o około 30%. Warto jednak zaznaczyć, że efekt ten zależy m.in. od zakresu i sposobu prowadzenia prac rewitalizacyjnych. W przypadku najbardziej gruntownych i czasochłonnych modernizacji, właściciele często wypowiadają wcześniej umowy najmu. Poziom obłożenia takiego obiektu może początkowo spaść do zera, by następnie wzrosnąć wraz z ponownym oddawaniem zmodernizowanych powierzchni na rynek.

Wyższy czynsz + mniejsze pustostany = większa wartość

Z punktu widzenia właściciela modernizacja ma sens wtedy, gdy przekłada się na wyniki komercyjne. Analiza wybranych warszawskich projektów przeprowadzona przez BNM pokazuje, że przemyślana rewitalizacja może pozwolić na wzrost stawek czynszowych zwykle o około 10–15%, ale zdarzają się wzrosty nawet o ponad 30%.

– “Samo podniesienie stawki czynszu to tylko część sukcesu komercyjnego. Równie istotne jest wygenerowanie nowego popytu, ograniczenie pustostanów oraz uzyskanie wyższych stawek efektywnych. Przemyślana rewitalizacja zabezpiecza budynek przed odpływem najemców i pozwala skutecznie konkurować z nową podażą. W efekcie rośnie czysty dochód operacyjny budynku, co bezpośrednio przekłada się na wyższą wycenę rynkową aktywa i buduje jego atrakcyjność transakcyjną w oczach inwestorów,,  – mówi Agnieszka Chrzanowska, Leasing Manager & Capital Markets  w BNM.

Remont niejedno ma imię

W jednym przypadku może oznaczać odświeżenie lobby i części wspólnych, w innym – przebudowę elewacji, otoczenia i wprowadzenie nowych funkcji, a w najbardziej zaawansowanej formie – wymianę niemal całej infrastruktury technicznej budynku i stworzenie produktu konkurującego z nowymi inwestycjami. Dobrze pokazują to trzy wybrane przez nas przykłady: Skylight i Lumen, HOP oraz V Tower. Każdy z tych projektów reprezentuje inny zakres transformacji, a jednocześnie pokazuje, że nie zawsze trzeba przeprowadzać pełną przebudowę, aby znacząco poprawić atrakcyjność starszego budynku.

#1 Skylight i Lumen – “lifting” części wspólnych

Dobry przykład sytuacji, w której nie trzeba wiele, aby zmienić odbiór budynku. Lobby i recepcja to swego rodzaju wizytówka biurowca i właśnie te przestrzenie w budynkach Skylight i Lumen zostały poddane transformacji w 2024 roku. Wprowadzenie do tych przestrzeni nowej identyfikacji wizualnej, ciepłego światła, naturalnych materiałów, miękkich mebli i wielu żywych roślin dało bardziej komfortowy klimat do spotkań i odpoczynku. Budynki są też wypełnione po brzegi najemcami.

#2 HOP na Chmielnej – nowe oblicze postmodernistycznego budynku 

Metamorfoza budynku HOP pokazuje ciekawe podejście polegające na wydobyciu postmodernistycznego charakteru budynku, zamiast go maskować. Modernizacja obejmowała wnętrza, elewację i teren wokół obiektu. Pasy i geometryczne wzory w ciepłych kolorach znajdziemy w środku, na elewacji, a nawet na parkingu podziemnym. Autorka projektu postanowiła wyeksponować najbardziej charakterystyczne elementy biurowca, jak np. piękny zielony marmur. Wisienką na torcie było otwarcie restauracji Lupo Pasta Fresca, której ogródek przenika się ze strefą zieloną biurowca oraz butikowego coworkingu otwartego na lobby budynku. Wyrazisty spójny design gra tu pierwsze skrzypce, a przestrzenie o różnych funkcjach przenikają się wzajemnie. W efekcie budynek został wynajęty w całości. 

#3 V Tower, dawna Warta Tower – nowy budynek w istniejącej konstrukcji

V Tower jest zdecydowanie najbardziej zaawansowanym przykładem z tej trójki. Modernizacja dotyczyła wymiany praktycznie wszystkich systemów technicznych budynku, przebudowy garażu, zaprojektowania na nowo przestrzeni wspólnych – lobby, strefy relaksu, strefy zieleni, infrastruktury rowerowej. Do tego zmiana nazwy i identyfikacji wizualnej. Mamy tu do czynienia z rewitalizacją przez duże “R”, której efektem jest praktycznie nowy produkt na rynku biurowym.

Przykłady WCC, HOP, Skylight i Lumen oraz V Tower pokazują, że rewitalizacja może mieć różną skalę – od odświeżenia lobby po kompleksową przebudowę budynku. Niezależnie od zakresu, jej celem jest dostosowanie obiektu do oczekiwań najemców i poprawa jego wyników komercyjnych. Wyższy standard może oznaczać wyższy czynsz, większe obłożenie i w konsekwencji wzrost wartości nieruchomości. Starszy biurowiec nie musi więc znikać z rynku – odpowiednio przeprowadzona modernizacja może skutecznie przywrócić mu konkurencyjność.