W podsumowaniu 2017 roku skupiłem się przede wszystkim na obszarach rynku związanych z wynajmem biur, które dotyczą nas (BNM- Real Estate Advisory) oraz naszych klientów, czyli głównie małych i średnich firm.

Boom na elastyczne biura
Ubiegły rok udowodnił nam, że branża poważnie zaczęła traktować zapotrzebowanie rynku na niewielkie powierzchnie biurowe, gotowe do wprowadzenia i wynajmowane na elastycznych warunkach. Pomimo tego, że rynek biur w formule all-inclusive istnieje w Polsce od lat 90′, to dopiero w ostatnich kilku latach zaczął się intensywnie rozwijać. Obecnie w Warszawie jest około 60 lokalizacji oferujących tego typu powierzchnie, w tym nowi międzynarodowi operatorzy (Mindspace, NewWork, HubHub). Obok profesjonalnych podmiotów, na rynku działają również nieduzi prywatni gracze. Co więcej, tego typu produkty zaczęli oferować również deweloperzy i właściciele budynków biurowych (Echo Investment – City Space, Adgar – Brain Embassy i Be Yourself, Skanska – Business Link, HB Reavis – HubHub). Ze względu na wejście na rynek pokolenia Y oraz rosnące potrzeby firm technologicznych, ten trend będzie kontynuowany również w 2018 roku.

Deficyt małych przestrzeni
Mimo szybko rosnącej podaży biur w formule all-inclusive nadal na rynku brakuje prywatnych biur o powierzchni 20-150 m2, wynajmowanych na elastycznych warunkach na metry kwadratowe. Biura w formule all-inclusive nie odpowiadają na potrzeby wszystkich przedsiębiorców, a Ci którzy chcą mieć po prostu własną przestrzeń dla kilku-kilkunastu osób zmuszeni są szukać mieszkań lub decydować się na wieloletnie umowy w biurowcach.

Szukanie sposobów na pustostany
W ciągu minionego roku branża wielokrotnie próbowała sobie odpowiedzieć na pytanie – co robić ze starszymi budynkami, z których firmy wyprowadzają się do nowszych, często na podobnych warunkach cenowych? Główne propozycje, które się przewijają to modernizacja oraz zróżnicowanie przeznaczenia. Nasza propozycja to odświeżenie i otwarcie się na mniejszych najemców, ale z pomysłem!

Nowe grupy najemców
Bazując głównie na naszym doświadczeniu oraz doniesieniach z mediów branżowych, w ostatnim czasie notujemy nadzwyczaj duże zainteresowanie biurami ze strony firm działających w branży IT. To właśnie ta grupa przedsiębiorców jest jedną z istotnych sił napędowych rozwoju elastycznych biur. Głównie ze względu na to, że szybko rosną ale również dlatego że szybko mogą zniknąć – startupy mają średnio dużo większy potencjał wzrostu niż tradycyjny biznes, ale również wyższe ryzyko niepowodzenia. Drugą istotną grupą najemców są filie zagranicznych firm otwierające siedziby w kraju nad Wisłą. Zarówno przenoszący część swoich działów do Polski (Goldman Sachs, JP Morgan) jak i Ci, którzy otwierają pierwsze biuro dla maksymalnie kilku osób.

Odwrót od mieszkań
Firmy, dla których poszukujemy powierzchni coraz częściej sygnalizują nam, aby propozycje biur wykluczały te w budynkach mieszkalnych. Przede wszystkim od nas by takich nie otrzymali, bo w naszej ofercie są tylko powierzchnie biurowe, ale świadczy to m. in. o większej świadomości firm w kwestiach zagrożeń związanych z przepisami bezpieczeństwa pracy i przeciwpożarowymi. Dodatkowo, zmiany przepisów w ustawie o VAT mogą rodzić problemy dla firm rejestrujących siedziby w lokalach mieszkalnych.

Biuro jako narzędzie HR
Tematem, który łączy kilka z powyższych zagadnień, a jednocześnie jest odzwierciedleniem sytuacji na rynku pracy jest funkcja biura jako jednego z istotnych elementów oferty pracy każdego pracodawcy. W przypadku konkurencji wśród pracodawców o najlepszych ludzi, biuro odgrywa ważną rolę. Zarówno lokalizacja, udogodnienia, jak i sam projekt wnętrza czasem wręcz determinują powodzenie rekrutacji.

Dwa razy więcej w BNM
Rok 2017 przyniósł nam wiele pozytywnych emocji i nowego, cennego doświadczenia. Przede wszystkim jeszcze lepiej nauczyliśmy się słuchać potrzeb naszych klientów, ale równie ważne dla nas było docieranie relacji z właścicielami powierzchni oraz agencjami reprezentującymi budynki na wyłączność. W całym 2017 roku w Warszawie przeprowadziliśmy 139 transakcji związanych z wynajmem powierzchni biurowej dla mikro, małych i średnich firm. Jest to wynik ponad dwa razy większy niż w poprzednim, chociaż nadal to dopiero drugi rok działalności firmy.

Prognoza na 2018

– Przede wszystkim dalszy wzrost oferty biur wynajmowanych na krótkie okresy. Głównym czynnikiem, poza przemianą pokoleniową oraz boomem firm technologicznych, są zapowiadane zmiany w międzynarodowych standardach rachunkowości. Mocno wpłyną one bowiem na sposób księgowania kosztów wynikających z umów najmu.

‎- Małe biura sposobem na stare pustostany. W tym roku widzieliśmy duże zainteresowanie najemców nowymi budynkami, gdzie wręcz ustawiały się kolejki chętnych. Problem mają jednak często Ci właściciele, którzy pozostali ze zużytymi już budynkami niższej klasy. Często brak decyzji w kierunku dostosowania zarówno nieruchomości jak i warunków najmu, skutkuje długo utrzymującym się pustostanem. Bez inwestycji i pomysłu, jedynym czynnikiem którym mogli konkurować była cena. Uważam, że umiejętne dostosowanie i nastawienie na mniejszych najemców może być dobrym sposobem na zapełnienie pustej powierzchni w starszych budynkach.

– Dalsza profesjonalizacja usług na rynku nieruchomości. Dotyczy to zarówno firm pośredniczących jak i właścicieli narzędzi IT. Odnośnie pierwszych, kierunek ku specjalizacji wydaje się być najlepszym rozwiązaniem, bo nie da się być specjalistą od wszystkiego. Przekłada się to również na jakość współpracy przy wspólnej obsłudze transakcji. Portale jak i systemy publikacji ofert oraz CRM powinny lepiej dostosować się do poszczególnych rodzajów nieruchomości, a także lepiej skupić się na funkcjonalności swoich narzędzi pod kątem użytkowników.

W imieniu BNM, dziękujemy wszystkim pracownikom, kontrahentom i klientom za owocny czas i już cieszymy się na nowe wyzwania w 2018 roku. Korzystając z okazji, życzymy wszystkim sukcesów, pozytywnych emocji i wielu wspaniałych przygód!