Warszawa niezmiennie pozostaje liderem rynku biurowego w kraju, co potwierdza w swoim raporcie Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Z opublikowanych w nim, zagregowanych danych dotyczących II kwartału 2023 roku na rynku warszawskim, dowiadujemy się, że pod koniec ubiegłego miesiąca zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły prawie 6 253 800 mkw.

Ukryte pustostany jeszcze nas dogonią

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych prezentuje nam również aktualne zestawienie pustostanów w Warszawie, pod koniec II kwartału 2023. Wskaźnik pustostanów w br. wynosił 11,4%, co wskazuje na ich spadek o 0,2 pp. w stosunku do poprzedniego kwartału. Jeśli porównamy wspomniane dane z rokiem ubiegłym – tu różnica kształtuje się w okolicach 0,5 pp. Aktualnie, rynek warszawski dysponuje więc powierzchnią 714 400 wolnych mkw.  

Wykres 1. Wskaźnik pustostanów nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie pod koniec II kwartału 2023.

Źródło: Raport PINK dotyczący rynku biurowego w Warszawie – II kwartał 2023 roku. 

Wysokość wskaźnika pustostanów jest ściśle powiązana z lokalizacją danej inwestycji. W związku z tym, w strefach zlokalizowanych w centrum stolicy, współczynnik ten spadł do ok. 10%, natomiast w lokalizacjach satelitarnych wahał się w okolicach 12,7%. Strefy Centrum to również tereny cieszące się największą popularnością wśród najemców, a co za tym idzie – z największym popytem na nowoczesne powierzchnie biurowe. 

Według naszych spostrzeżeń, na rynku znów pojawia się coraz więcej ofert podnajmu powierzchni biurowej od podmiotów realnie zdecydowanych optymalizacją, co świadczy o trwającym trendzie zmniejszania powierzchni biurowych przez firmy. W kuluarach mówi się, że obecnie odsetek osób przychodzących do biura wynosi ok. 30-40% i ma to związek przede wszystkim z pracą hybrydową. Określamy to zjawisko mianem ukrytych pustostanów, które będa pojawiać się na rynku wraz z przedłużaniem i zawieraniem nowych umów najmu przez firmy.

Renegocjacje wśród największych transakcji 

PINK we wspomnianym raporcie przedstawia również dane dotyczące łącznego popytu na biura w I połowie 2023 roku na rynku warszawskim, wynoszące 325 700 mkw. Jeśli skupimy się wyłącznie na II kwartale br., tu popyt na powierzchnie biurowe zyskał 167 100 mkw, w związku z czym – był nieco wyższy niż I kwartale br.

Z raportu PINK wynika także, że pod koniec II kwartału 2023 roku, najwyższy udział w strukturze popytu należał do nowo zawartych umów (51%, wliczając w to również umowy przednajmu). Na drugim miejscu uplasowały się renegocjacje, z różnicą 6 pp. Należy jednak zauważyć, że to właśnie renegocjacje odnowienia umów najmu stanowiły największe transakcje – na czele z  powierzchnią 7 100 mkw. ponownie podpisaną przez Lionbridge Poland w budynku Taifun.

Wykres 2. Udział w strukturze popytu w Warszawie w II kwartale 2023 r.

Źródło: Raport PINK dotyczący rynku biurowego w Warszawie – II kwartał 2023 roku. 

Zmiany w strukturze popytu na rynku warszawskim na przestrzeni lat 2020-2023. 

Analizując udział w strukturze popytu na rynku warszawskim na przestrzeni lat 2020-2023 należy zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Pierwszym z nich, który zdecydowanie rzuca się w oczy jest dominacja nowo zawartych umów, widoczna szczególnie na początku każdego kwartału. Nowe umowy swój boom miały szczególnie w I kwartale 2023, kiedy to osiągnęły aż 70% udziału w strukturze popytu na rynku warszawskim. Równocześnie, możemy dostrzec malejący wpływ ekspansji, wahający się w ostatnich kwartałach w granicach 7-4%. Zjawisko to jest powiązane ze zmianą strategii firm, które rezygnują z rozszerzania swojej działalności, a tym samym nie zwiększają już swojego udziału na rynku nieruchomości.  Względnie stały poziom, w okolicach 40-50% utrzymują renegocjacje oraz przedłużenia istniejących już umów, wprowadzające modyfikacje pozwalające na dostosowanie warunków umowy do aktualnych potrzeb oraz warunków rynkowych.

Wykres 3. Udział w strukturze popytu w Warszawie na przestrzeni lat 2020-2023. 

Źródło: Raporty PINK dotyczące rynku biurowego w Warszawie – III kwartał 2020 roku – II kwartał 2023 roku.

Co nowego w stolicy?

II kwartał 2023 roku to również powstanie zupełnie nowych powierzchni biurowych, czyli pojawienie się na stołecznym rynku The Park 9, Wału Miedzeszyńskiego 628 oraz budynku F Glicerynownia kompleksu Bohema. Dzięki temu Warszawę zasiliło prawie 19 000 mkw nowoczesnych inwestycji. 

Na zdjęciu: Wizualizacja projektu Bohema Glicerynownia

Źródło: Materiały inwestora.

Raport w wersji PDF do pobrania na stronie Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych TUTAJ.