Polska należy dziś do najważniejszych ośrodków biznesowych Europy Środkowo-Wschodniej. Duży rynek wewnętrzny, strategiczne położenie, rosnąca gospodarka, szeroka baza wykwalifikowanych pracowników oraz rozwinięte rynki biurowe sprawiają, że kraj pozostaje atrakcyjnym miejscem do lokowania inwestycji, centrów usług i oddziałów międzynarodowych firm. W raporcie prezentujemy kluczowe dane dotyczące głównych miast Polski, ich potencjału gospodarczego oraz rynku powierzchni biurowych.

Oferta biur na wynajem w Polsce

Rynek biurowy w Polsce koncentruje się wokół 7 największych ośrodków miejskich, wśród których największe zasoby oferuje Warszawa, będąca stolicą kraju. To w Warszawie znajduje się niemal połowa wszystkich zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Pozostałe czołowe ośrodki to: Kraków, Wrocław, Katowice, Poznań i Gdańsk. Stawkę rynków regionalnych zamyka Łódź.

W każdym z tych miast jest także oddział BNM – Real Estate Advisory. Doradcy BNM znają lokalne rynki i mogą w krótkim czasie przygotować propozycje powierzchni biurowej dopasowanej do potrzeb Waszej firmy. Wykres poniżej prezentuje liczbę powierzchni dostępnej do wynajęcia w poszczególnych polskich miastach.

Ożywienie na rynku biurowym

Po okresie szybkiego wzrostu aktywność deweloperska w segmencie biurowym wyraźnie osłabła w latach 2020-2024. Sprzyjały temu rozwój pracy hybrydowej i bardziej ostrożne podejście najemców do ekspansji. Wyraźna zmiana nastąpiła w 2025 roku. Ożywienie popytu na powierzchnię biurową w połączeniu z ograniczoną nową podażą doprowadziły do spadku poziomu pustostanów. 

Stworzyło to warunki do uruchamiania nowych inwestycji. Z danych GUS wynika, że na 6 głównych rynkach w samym tylko 2025 roku urzędy wydały pozwolenia na budowę 57 budynków biurowych o łącznej powierzchni prawie 390 tys. mkw. W tym samym czasie powierzchnia oddana do użytkowania nie przekroczyła 117 tys. mkw. 

W każdym z tych miast jest także oddział BNM – Real Estate Advisory. Doradcy BNM znają lokalne rynki i mogą w krótkim czasie przygotować propozycje powierzchni biurowej dopasowanej do potrzeb Waszej firmy.

Koszt wynajmu biura w Polsce

Ceny biur w Polsce są atrakcyjne na tle innych rozwiniętych krajów w regionie. Zdecydowanie prym wiedzie tutaj Warszawa. Średnie stawki czynszu dla biurowców klasy A i B w poszczególnych miastach w Polsce przedstawia poniższy wykres. Przeciętnie wynoszą one:

• od od około 12 eur/mkw w Łodzi do ponad 16 eur/mkw w Warszawie dla biurowców klasy A,
• od 8 eur/ mkw w Łodzi do około 13 eur/mkw w Warszawie dla biurowców klasy B. 

Do obliczenia całego kosztu wynajmu biura, należy też doliczyć jego drugą główną składową, jaką są koszty eksploatacyjne wynoszące średnio od około 25 zł za mkw. w Łodzi do 33 złotych w Warszawie. Poza czynszem i kosztami eksploatacyjnymi, jest jeszcze koszt miejsc postojowych oraz zużytej energii elektrycznej. Większość odpowiedzi na pytania znajdziesz na naszej www przeglądając oferty lub wysyłając pytanie do nas w naszym formularzu kontaktowym. Chętnie pomożemy!

Polska dla inwestorów

O atrakcyjności inwestycyjnej Polski decydują nie tylko skala gospodarki, ale też liczba ludności, poziom wykształcenia mieszkańców oraz wskaźniki opisujące rynek pracy. 

Z perspektywy inwestorów szczególne znaczenie mają takie wskaźniki jak zatrudnienie, stopa bezrobocia, poziom wynagrodzeń i siła nabywcza gospodarstw domowych. To one definiują nie tylko dostępność wykwalifikowanych pracowników, ale też siłę popytu wewnętrznego, tak ważnego z punktu widzenia oceny poziomu rozwoju i stabilności gospodarki całego kraju.

Na poniższych wykresach przedstawiamy najbardziej istotne wskaźniki dotyczące zasobów ludzkich. Są one aktualizowane na bieżąco na podstawie oficjalnych baz danych (Główny Urząd Statystyczny). Wszystko dostępne  w jednym miejscu, dla Państwa wygody.

Polska charakteryzuje się dobrze zróżnicowanym geograficznie rozkładem ludności – jest 16 województw, w 34 miastach żyje ponad 100 000 mieszkańców. Rynek zasobów biurowych skupia się w największych ośrodkach miejskich, rozłożonych na kilku krańcach Polski.

Polska, podobnie jak wiele rozwiniętych krajów europejskich, mierzy się z niekorzystnymi zmianami demograficznymi, w tym ze spadkiem liczby urodzeń i postępującym starzeniem się społeczeństwa. Przy tym od lat rośnie odsetek osób podejmujących studia wyższe. Wśród osób w wieku 19-24 lat ponad 60% studiuje. Dekadę wcześniej mniej niż połowa osób w wieku od 19 do 24 lat podejmowała naukę w szkołach wyższych. Najwyższy poziom tego wskaźnika notowano w województwach: mazowieckim (92,7%), dolnośląskim (84,7%), małopolskim (77,4%) i pomorskim (69,0%).

W 2024 roku w Polsce studiowało 1,28 mln osób, a liczba studentów systematycznie rośnie od 2019 roku. Istotnym zjawiskiem pozostaje także umiędzynarodowienie polskich uczelni. W roku akademickim 2024/25 cudzoziemcy stanowili już ponad 8% wszystkich studentów. Najliczniejsze grupy tworzyli studenci z Ukrainy i Białorusi, a ważną część stanowili także obywatele Turcji, Azerbejdżanu i Indii. W ostatnim czasie rosła również liczba studentów z Chin.

Poziom życia ludzi w Polsce

Polska należy do gospodarek, które w ostatnich dekadach rozwijały się najszybciej i to nie tylko w Europie, ale też na Świecie. Motorami tego wzrostu była transformacja ustrojowa, integracja z gospodarką zachodnią, członkostwo w NATO i Unii Europejskiej. Dzięki tym uwarunkowaniom przedsiębiorczość i pracowitość Polaków znalazły stabilny fundament. Awans Polski jest imponujący – od kwalifikowania do grona krajów słabo rozwiniętych w 1989 roku po zaproszenie do prestiżowego grona krajów G20 w 2026 roku. Przy tym od lat polska gospodarka – dzięki zróżnicowanej strukturze i silnemu popytowi wewnętrznemu – wykazuje stosunkowo dużą odporność na wahania koniunktury i skutki zewnętrznych szoków.

W efekcie od 1989 roku, w którym nastąpiło symboliczne zerwanie z gospodarką centralnie sterowaną, jesteśmy świadkami szybkiego nadrabiania zaległości wobec krajów zachodnich. Doskonale obrazują to dane na temat PKB per capita. Podczas gdy jeszcze w 1990 roku produkt krajowy przypadający na statystycznego Polaka odpowiadał zaledwie 38% średniej unijnej, tak w 2025 roku było to już 85%. Gdyby ponadto trafne okazały się prognozy MFW, to do 2031 roku rodzime PKB na mieszkańca przekroczy nie tylko wynik dla Hiszpanii, ale też będzie o krok od wyniku dla Włoch osiągając 94% unijnej średniej.

Polski rynek pracy charakteryzuje się niskim bezrobociem. Stopa bezrobocia liczona wg metodologii GUS za luty 2026 roku wyniosła 6,1%, a wg metodologii Eurostatu tylko 3,2%. To dawało Polsce najniższy wynik w całej Unii ex aequo z Bułgarią i Czechami. Przy tym w największych miastach stopa bezrobocia potrafi być nawet kilka razy niższa niż średnia dla całego kraju. W lutym 2026 roku dla Warszawy, Poznania czy Katowic była ona szacowana przez GUS na mniej niż 2%. 

W ostatnich latach podaż pracy wyraźnie wspierała migracja. Szczególnie było to widoczne po agresji Rosji na Ukrainę. To wtedy do Polski przybyły około 1-2 mln osób. Integracja uchodźców przebiegła bardzo sprawnie, a zatrudnienie podjęło nawet ponad 2/3 przybyłych Ukraińców, co jest wynikiem znacznie wyższym niż te notowane w wielu krajach zachodnich. 

Jednocześnie szybki wzrost wynagrodzeń poprawiał sytuację pracowników i wspierał popyt konsumpcyjny, ale z perspektywy inwestorów oznaczał też stopniowe ograniczanie przewagi kosztowej Polski względem części rynków wschodzących. Sprzyjało to awansowaniu polskich centrów usług w łańcuchu wartości, co wykorzystuje wspomnianą wcześniej jakość kapitału ludzkiego w Polsce. 

Kraj dysponuje szeroką bazą specjalistów, absolwentów kierunków technicznych i biznesowych oraz menedżerów z doświadczeniem zdobywanym w środowisku międzynarodowym. To jeden z powodów, dla których Polska przyciąga nie tylko działalność operacyjną, ale także coraz bardziej zaawansowane funkcje biznesowe, technologiczne i zarządcze. Mimo to koszty pracy w Polsce pozostają wyraźnie niższe niż w wielu krajach Europy Zachodniej.

Polskie uczelnie wykształciły wielu bardzo dobrych programistów, menedżerów i techników, co stało się współczesną siłą napędową wzrostu płac ale także konkurencyjności polskich przedsiębiorstw. Polacy coraz częściej zasiadają w zarządach polskich oddziałów zagranicznych korporacji ale są również kluczowymi osobami w centralach międzynarodowych firm takich jak Open AI, Warner Bros., ICEYE, czy Phillip Morris. 

Od autora: Krótka charakterystyka kluczowych miast

Warszawa – stolica i największy ośrodek biznesowy z szeroką bazą wykwalifikowanych pracowników, zaawansowanych usług biznesowych oraz urzędów centralnych. W Warszawie mieszczą się najważniejsze instytucje w kraju oraz Sejm. Swoje siedziby mają tutaj banki, telewizje ogólnopolskie, największe firmy doradcze, a także wiele mały biznesów. Jest to często wybierana lokalizacja dla central firm chcących budować silną obecność w skali całego kraju i regionu, co ułatwia międzynarodowy port lotniczy Lotnisko Chopina, położony 20 minut autem od centrum miasta. Poruszanie się po mieście ułatwia rozbudowana sieć połączeń kolejowych i samochodowych, linie metra, autobusów i tramwajów. Komunikacja publiczna jest tu tania, a jej ofertę uzupełniają publiczne rowery, hulajnogi i aplikacje taksówkarskie. Tuż obok centrum miasta jest Stadion Narodowy przyciągający największe imprezy sportowe i koncerty.

Trójmiasto – ośrodek miejski złożony z trzech miast: Gdańsk, Gdynia i Sopot. Mamy tu do czynienia z połączeniem międzynarodowego charakteru, rozwiniętego sektora usług biznesowych i technologicznej specjalizacji regionu. Mocną stroną Trójmiasta są kompetencje językowe, dobra baza uczelni oraz atrakcyjność miejsca pracy i życia (dostęp do Morza i Zatoki Puckiej), co od lat przyciąga inwestorów, zwłaszcza z północy Europy oraz turystów. Dobrą komunikację zapewniają drogi szybkiego ruchu, port lotniczy, kolej. Strategiczne znaczenie mają tutaj porty morskie, które wpływają nie tylko na gospodarkę regionu, ale też całego kraju. Trójmiasto wraz z Półwyspem Helskim jest ulubionym spotem dla surferów i amatorów kite-surfingu, a długie złociste plaże każdego roku przyciągają miliony turystów. Gdańsk zaznaczył się także w historii i polityce jako miasto, w którym oficjalnie rozpoczęła się II wojna światowa, a w 1980 r. strajki zaczęła “Solidarność” pod przewodnictwem Lecha Wałęsy, które zapoczątkowały upadek komunizmu w Polsce w 1989 r.

Poznań – stolica Wielkopolski z dobrze działającą gospodarką i studencką energią. Jest to rynek dobrze zbalansowany między nowoczesnymi usługami, IT, R&D, produkcją high-tech oraz logistyką i magazynowaniem. Miasto wskazuje właśnie te obszary jako sektory silnie rozwijające się. Lokalne otoczenie biznesowe jest dobrze oceniane także pod kątem współpracy z inwestorami, transportu publicznego, dostępności kadry i relacji z uczelniami. Przez Poznań przebiega ważna dla kraju i regionu autostrada A2, łącząca Wschód i Zachód oraz aglomeracje poznańską, łódzką i warszawską. Jest tu również port lotniczy i kolej zapewniająca szybkie połączenie Polska-Niemcy. Charakterystycznym akcentem Poznania jest piękna starówka i “koziołki” na wieży, które codziennie o godzinie 12:00 się ze sobą trykają (stukają).

Kraków – dawna stolica Polski, ośrodek kultury i uczelni wyższych, położony nad Wisłą na południu kraju, blisko najwyższych polskich gór – Tatr. Przy tym jest to największy rynek regionalny i jeden z najmocniejszych ośrodków, w którym rozwija się sektor usług opartych o wiedzę. Przewagi miasta to skala rynku biurowego, silne zaplecze akademickie, rozwinięty sektor usług biznesowych, IT i R&D. Atutem Krakowa jest dobra komunikacja zapewniana koleją, drogami szybkiego ruchu i poprzez położone pod miastem lotnisko. Kraków, ze względu na bogate dziedzictwo historyczne, jest licznie odwiedzany przez miliony zagranicznych turystów. Miasto znane jest z takich zabytków, jak Zamek na Wawelu, Uniwersytet Jagielloński czy starówka oraz z bogatej oferty gastronomicznej, rozrywkowej i kulturalnej. Kraków jako pierwsze miasto z Polski został Europejską Stolicą Kultury.

Wrocław – stolica województwa Dolnośląskiego, to zielone, nowoczesne i przyjazne miejsce do życia. W mieście jest ponad 100 mostów. Symbolem wielokulturowości i tolerancji jest dzielnica czterech wyznań, gdzie obok siebie stoi cerkiew, kościół katolicki, zbór ewangelicki i synagoga. Do Wrocławia można dostać się autostradą A4, samolotem lub pociągiem, dzięki szybkiemu połączeniu. Wrocław to miasto o bogatej tradycji, a jedną z wielu atrakcji turystycznych są figury krasnali wykonanych z lanego brązu, których jest w mieście rozmieszczonych w różnych miejscach ok. 500.

Katowice – stolica konurbacji śląskiej, czyli kilkunastu aglomeracji, które stanowią całość, o łącznej liczbie ludności 2,7 mln. Przez lata kojarzone przede wszystkim z przemysłem górniczym, który w tym rejonie przez wiele lat stanowił trzon przemysłu i dochodów miejscowej ludności, a na przestrzeni lat przeszedł potężną przemianę. Co prawda Katowice wciąż są dziś istotnym ośrodkiem przemysłowym, ale miasto wraz z otaczającymi je ośrodkami wyrosło na mocnego gracza w sektorach usług biznesowych, IT i procesach opartych na wiedzy. Miasto jest bardzo dobrze skomunikowane z innymi aglomeracjami konurbacji śląskiej siecią dróg, a z innymi miastami w Polsce szybkim pociągiem Pendolino oraz połączeniem lotniczym. Katowice z perspektywy turystycznej znane są z możliwości przepłynięcia sztolni, zwiedzania kopalń, koncertów w NOSPR, futurystycznego Spodek oraz letniego OFF Festival Katowice.

Szukasz kompleksowego doradztwa w zakresie nieruchomości biurowych? Skontaktuj się z nami:

BNM – Real Estate Advisory
➡️ [email protected]
➡️ +48 574 238 708