Takim hasłem mógłby się zaczynać wykład na temat bezpieczeństwa w miejscach pracy. Na zdrowy rozsądek, w biurowcach rzadko będzie dochodzić do sytuacji, gdy komuś może stać się krzywda; ludzie przebywają w nich raptem kilka godzin w ciągu dnia, nie korzystają z niebezpiecznych narzędzi, rzadko kiedy zjawia się tu ktoś przypadkowy i zazwyczaj większość tam przebywających jest trzeźwa 🙂

Współczesny biurowiec to złożony ekosystem, w którym bezpieczeństwo ma wiele warstw. Przyjrzyjmy się kluczowym elementom, które sprawiają, że możemy czuć się w nim pewnie.

A. Bezpieczeństwo Przeciwpożarowe

To absolutna podstawa. Klasyfikację budynków pod kątem bezpieczeństwa pożarowego określa się symbolem „ZL” (Zagrożenia Ludzi). Biurowce należą najczęściej do kategorii ZL III, czyli budynków użyteczności publicznej, a najbardziej rygorystyczne przepisy dotyczą wieżowców o wysokości ponad 55 m. Najważniejsze wymogi dla biurowców dotyczą m.in. liczby i szerokości wyjść ewakuacyjnych, maksymalnej długości korytarzy (dróg ucieczki), czy obowiązkowego wyposażenia w System Sygnalizacji Pożaru (SSP) w tym Dźwiękowy System Ostrzegawczy (DSO).

Krótki przegląd kategorii ZL:

• ZL I: Miejsca dla ponad 50 osób, które nie są ich stałym miejscem pobytu (np. kina, teatry, sale konferencyjne).
• ZL II: Budynki przeznaczone dla osób o ograniczonej zdolności poruszania się (np. szpitale, żłobki, domy opieki). Tu wymogi są najbardziej rygorystyczne.
• ZL III: Budynki użyteczności publicznej (np. biura, szkoły, urzędy, banki).
• ZL IV: Budynki mieszkalne (np. bloki, domy jednorodzinne). To kategoria o najniższych wymogach.
• ZL V: Budynki zamieszkania zbiorowego (np. hotele, akademiki, internaty).

Aby budynek był bezpieczny pożarowo, stosuje się także:

• Rozwiązania pasywne: Głównie niepalne lub trudnopalne materiały wykończeniowe oraz odpowiedni podział budynku na strefy pożarowe.
• Rozwiązania aktywne: Systemy gaśnicze (tryskacze), hydranty wewnętrzne, gaśnice oraz wspomniane systemy alarmowe SAP i DSO, które automatycznie powiadamiają straż pożarną.

B. Bezpieczeństwo Systemów i Ciągłość Działania

Awaria zasilania w nowoczesnym biurowcu oznacza paraliż – przestają działać komputery, windy i klimatyzacja. Dlatego kluczowe jest zapewnienie ciągłości działania krytycznych systemów. Służą do tego:

• Systemy UPS (zasilanie awaryjne): Podtrzymują pracę najważniejszych urządzeń (jak serwery czy systemy bezpieczeństwa) przez krótki czas, dając czas na reakcję.
• Agregaty prądotwórcze: Włączają się automatycznie w razie dłuższej przerwy w dostawie prądu z sieci, zapewniając zasilanie dla całego budynku lub jego kluczowych części, np serwerów banku.
• Ochrona pomieszczeń technicznych: Serwerownie i inne kluczowe pomieszczenia IT są chronione przez specjalistyczne czujki temperatury i zalania. Informacje o zagrożeniu są natychmiast przesyłane do systemu BMS, który może powiadomić obsługę np. SMS-em.

C. Zabezpieczenia Przeciwpowodziowe

Choć może się to wydawać mniej oczywiste, ochrona przed wodą (zarówno z powodu ulewy, jak i powodzi) jest kluczowa, szczególnie dla budynków zlokalizowanych w pobliżu rzek lub na terenach o trudnych warunkach gruntowych. Stosuje się tu m.in.:

• Pompowany kołnierz przeciwpowodziowy w Orange Office Park w Krakowie. W tym przypadku to kołnierz przeciwpowodziowy, który rozkładany jest wokół całego budynku i pompowany tak, że nawet ponad metrowa woda powodziowa nie jest w stanie dotrzeć do nieruchomości. Jest to niezmiernie rzadkie rozwiązanie, ale bardzo istotne dla firm, które na niskich kondygnacjach przechowują maszyny i urządzenia  lub nie mogą sobie pozwolić na przerwy w dostawie zasilania (np. bank, telewizja). Do jego rozłożenia potrzebny jest cały zespół ludzi i trwa kilka godzin, ale to wystarczająco aby przewidzieć potencjalne zagrożenie i zareagować w porę.  Zobacz film

• Grodzie przeciwpowodziowe: Specjalne bariery montowane w strategicznych miejscach, np. przy wjazdach do garaży podziemnych (przykładem jest budynek The Tides nad Wisłą w Warszawie).

D. Bezpieczeństwo Osobiste i Kontrola Dostępu

To właśnie te systemy sprawiają, że do biurowca nie wejdzie „ktoś przypadkowy”. Podstawą jest oczywiście fizyczna ochrona na recepcji, ale wspiera ją cała gama technologii:

• System Kontroli Dostępu (KD): Opiera się na kartach magnetycznych lub zbliżeniowych. Pozwala nie tylko na wejście do budynku, ale także na poruszanie się tylko po wyznaczonych strefach (np. pracownik ma dostęp do swojego piętra, ale nie do serwerowni).
• Monitoring CCTV: Nowoczesne systemy monitoringu często wyposażone są w inteligentną analizę obrazu, np. wyczuwanie ruchu w strefach zabronionych po godzinach pracy.
• Systemy biometryczne: Coraz popularniejsze w strefach o podwyższonym bezpieczeństwie – czytniki linii papilarnych, skanery siatkówki czy systemy rozpoznawania twarzy.

Mózg budynku, czyli BMS

Wszystkie te systemy (ppoż., kontrolę dostępu, zasilanie, a także klimatyzację, wentylację czy zużycie wody) spina w całość jeden nadrzędny system: BMS (Building Management System). To „mózg” budynku, który monitoruje i steruje tysiącami czujników i urządzeń. To dzięki niemu operator budynku natychmiast wie o gwałtownie rosnącej temperaturze w serwerowni, awarii windy albo zalaniu spowodowanym przez popsuta zmywarkę na powierzchni najmu.

Procedury i Wymogi Prawne

Nawet najlepsza technologia jest bezużyteczna bez odpowiednich procedur i przeszkolonych ludzi. Polskie prawo nakłada na zarządców budynków i pracodawców konkretne obowiązki:

• Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego: Musi być aktualizowana co najmniej raz na 2 lata, a także po każdej zmianie w budynku (np. przebudowie).
• Próbne ewakuacje: Kluczowe dla przećwiczenia procedur. Przeprowadza się je co najmniej raz na 2 lata (w przypadku budynków ZL III). W budynkach wysokich (powyżej 55 m) – co najmniej raz w roku.
• Regularne szkolenia: Zarówno dla pracowników ochrony, jak i wszystkich użytkowników biurowca.

Okiem Eksperta: Co mówią doradcy BNM?

Jak kwestie bezpieczeństwa wyglądają w codziennej praktyce i na co zwracają uwagę najemcy? Zapytaliśmy naszych doradców o kilka dodatkowych informacji.

Olga Podlewska, Senior Leasing Advisor w BNM w Katowicach:
“Budynki coraz częściej mają też swoje aplikacje dla najemców, poprzez które nie tylko można zgłaszać awarie, ale również niepokojące sytuacje. Wciąż w praktyce stosowane są też sprawdzone metody, jak depozyty kluczy czy księgi ewidencji ich pobierania, szczególnie do pomieszczeń technicznych.”

Michał Michalski, Leasing Advisor w BNM w Warszawie:
“Najemcy zwracają uwagę na nowe rozwiązania technologiczne. Po pandemii popularne stały się lampy UV w windach czy systemy automatycznej dezynfekcji powietrza. Coraz częściej wynajmujący dbają o też o cyberbezpieczeństwo w budynku poprzez odpowiednią infrastrukturę IT.

Zapraszamy również do obejrzenia filmu na naszym kanale YouTube, który w wizualny, ciekawy sposób przedstawia temat systemów bezpieczeństwa w biurowcach : „Bezpieczeństwo w biurowcach – niewidzialni strażnicy”

Szukasz kompleksowego doradztwa w zakresie nieruchomości biurowych? Napisz do nas na [email protected] lub zadzwoń pod nr 22 299 17 27.