W obecnych czasach, kiedy model pracy hybrydowej stał się codziennością, coraz więcej firm rozważa optymalizację powierzchni biurowej i zmniejszenie kosztów wynajmu biura. Okazuje się, że rzeczywiste zapotrzebowanie na metry kwadratowe jest mniejsze niż jeszcze kilka lat temu, wielkość biura jest nieadekwatna do aktualnych potrzeb i nadmiernie obciąża budżet firmy. W takiej sytuacji wielu przedsiębiorców jest zainteresowanych przeprowadzką do biura bardziej odpowiedniego do dzisiejszych realiów funkcjonowania firmy. Czy jednak umowę najmu biura można w prosty sposób zakończyć? Poniżej przedstawiamy możliwe przypadki:

Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony

Jeśli umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony, każda ze stron takiej umowy może ją rozwiązać w dowolnym momencie, za okresem wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia jest najczęściej wskazany w samej umowie. Jeśli wynajmujący i najemca nie uwzględnili takiego postanowienia to i tak można umowę wypowiedzieć, z zachowaniem okresu wypowiedzenia wskazanego w kodeksie cywilnym. Jest on uzależniony od częstotliwości płatności czynszu i wynosi zazwyczaj trzy miesiące.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony

W praktyce dużo częściej umowy najmu biur zawiera się na czas oznaczony. Nierzadko są to kontrakty długoterminowe na pięć, siedem a nawet dziesięć lat. W przypadku umowy na czas oznaczony, strony co do zasady wskazują termin do jakiego są związane najmem. 

Umowę na czas oznaczony można wcześniej rozwiązać tylko w przypadkach w niej wskazanych. Czyli strony zawierając umowę postanawiają uwzględnić w niej klauzule określające na jakich warunkach możliwe jest wcześniejsze „wyjście” z umowy.

a) Klauzula „break option”

Jedną z opcji przewidujących wcześniejsze zakończenie stosunku najmu przez najemcę jest tak zwana „break option” czyli  danie najemcy prawa do rezygnacji z biura przed terminem, do którego miała pierwotnie obowiązywać umowa najmu. Na przykład, przy zawarciu umowy najmu na pięć lat, klauzula „break option” może przewidywać, że najemca ma prawo wyjść z umowy już po trzech latach, jednak po spełnieniu określonych warunków, np zapłaty niezamortyzowanego kosztu wykończenia powierzchni. Poza wskazanym powyżej okresem najmu jaki musi upłynąć zanim najemca będzie uprawniony do skorzystania z opcji wyjścia, dodatkowymi warunkami są najczęściej: konieczność powiadomienia wynajmującego odpowiednio wcześniej o woli wyjścia oraz zapłata przewidzianej umową rekompensaty.

b) Klauzula „contraction option”

Ogólnie rzecz biorąc, jest to postanowienie umowne dające najemcy prawo do zmniejszenia jego powierzchni biurowej, po upływie wskazanego w umowie terminu. Stosunek najmu trwa nadal, jednak najemca zyskuje możliwość zredukowania powierzchni adekwatnie do aktualnego zapotrzebowania i możliwości budynku.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

W każdym przypadku umowa najmu może zostać rozwiązana wcześniej za porozumieniem stron. Jeśli tylko wynajmujący i najemca zgodnie ustalą warunki zakończenia stosunku najmu. Kolejnymi możliwościami zredukowania przestrzeni biurowej lub całkowitego wyjścia z umowy najmu są: podnajem całości lub części dotychczasowej powierzchni albo cesja ogółu praw i obowiązków z umowy najmu na podmiot trzeci. Zostaną one omówione w kolejnym artykule. 

Wypowiedzenie umowy

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być sporządzone w takiej samej formie co umowa najmu. Najczęściej będzie to forma pisemna.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej przeczytaj nasz poprzedni artykuł:
https://bnmrealestate.pl/blog/umowy-nie-do-podwazenia-jak-podpisac-aby-miec-pewnosc/

Jeśli potrzebujesz analizy Twojej umowy najmu lub chcesz sporządzić wypowiedzenie, skontaktuj się z nami na [email protected]