O raporcie

Poniższy raport zawiera kompleksowe informacje dotyczące biur elastycznych na rynku Wrocławia po III kwartale 2023 r. Przedstawiamy zestawienie wielkości poszczególnych operatorów obecnych na rynku wrocławskim, statystyki dotyczące cen, a także prezentujemy najczęściej występujące udogodnienia w lokalnych biurach elastycznych. Podjęliśmy również próbę odtworzenia historii powstawania powierzchni elastycznych we Wrocławiu, z uwzględnieniem aktualnej mapy rozmieszczenia poszczególnych centrów. 

Jeśli jesteś zainteresowany aktualną sytuacją na wrocławskim rynku biur elastycznych bądź poszukujesz nowoczesnego biura, gotowego do wprowadzenia —  trafiłeś w odpowiednie miejsce. Zapraszamy do lektury!

Rynek biur elastycznych we Wrocławiu

Silnie rosnący na całym świecie trend powstawania biur elastycznych nie ominął również Wrocławia. Od dłuższego czasu możemy obserwować tu wzrost zainteresowania elastycznymi miejscami pracy, zapewniającymi szereg nowych, ewolucyjnych rozwiązań zarówno dla freelancerów, jak i większych firm. Od kilku lat wrocławski rynek zaopatrują w swoje biura renomowani operatorzy, działający również w innych miastach Polski oraz  na arenie międzynarodowej. Według doradców BNM, w III kwartale 2023 na wrocławski rynek biur elastycznych składa się prawie 34 tys. mkw. powierzchni, oferujących łącznie ponad 4,6 tys. stanowisk pracy. Dzięki tym statystykom, Wrocław znajduje się na wysokim miejscu w elastycznej hierarchii, wyprzedzając m.in Trójmiasto i Poznań. Należy przy tym zaznaczyć, że z każdym rokiem powstają tu nowe powierzchnie, dopasowujące się do ewoluujących potrzeb swoich klientów. 

Kto wiedzie prym na wrocławskim rynku?

Wśród kluczowych operatorów funkcjonujących w stolicy Dolnego Śląska wymienić możemy:

• City Space
• Loftmill (Rise.pl)
• Business Link
• Quickwork
• Smart Office
• Silver Office Center
• IWG z markami Regus i Spaces,
• Biznes Zone

Rys. 1. Kluczowi operatorzy biur elastycznych we Wrocławiu i ich skala wg powierzchni jaką mają w ofercie.

Źródło: BNM, opracowanie własne.
Zdecydowanym liderem wrocławskiego rynku biur elastycznych jest City Space, który ze swoimi 4 lokalizacjami dysponuje ponad 10 600 mkw. powierzchni, co stanowi około 30% całego rynku. Tuż za nim plasują się Business Link, z powierzchnią ok. 5500 mkw., a także Loftmill (Rise.pl) dysponujący 4700 mkw.

Krótka historia dolnośląskich flexów

Z analizy przeprowadzonej przez naszych doradców badających rynek Wrocławia wynika, że historia flexów jest tu niezwykle dynamiczna. Zaledwie 6 lat temu, w 2017 r. na wrocławskim rynku pierwsze centra otworzyło dwóch największych lokalnie operatorów – IWG oraz City Space. Pierwszy z nich, a konkretnie jego marka Regus postawiła na biurowiec Pegaz, znajdujący się na ulicy Grabarskiej. Aktualny lider wśród największej ilości elastycznych powierzchni we Wrocławiu, czyli City Space znalazł się wtedy w nowoczesnym biurowcu klasy A –  Nobilis Business House, sąsiadującym z centrum handlowym Pasaż Grunwaldzki. Rok później, nastąpiło otwarcie jednego z dwóch centrów operatora Business Link, czyli Green2Day, a także Retro Office House marki Smart Office.

Najwięcej centrów pojawiło się na wrocławskim rynku w 2019 r., a były to: kolejna lokalizacja od City Space czyli Aquarius Business House, Carbon Tower od operatora Quickwork, IWG a konkretnie marka Spaces ze swoją siedzibą we Wroclavia oraz Biznes Zone zlokalizowane w ścisłym centrum miasta. Lata 2020 i 2021 to otwarcie dwóch centrów, kolejno – Silver Tower (Silver Office Center), a później West 4 Business Hub (City Space).

Rok temu wrocławski rynek zasiliły kolejne projekty mocnych graczy, czyli ostatnia lokalizacja od City Space – MidPoint, a także dwie nowości od operatora Loftmill (Rise.pl): Sagittarius i City Forum 2. Najświeższe centrum to otwarta w tym roku druga lokalizacja od marki Quickwork, w biurowcu Quorum D i Centrum Południe od Business Link.

Źródło: BNM, opracowanie własne.

Centrum miasta najbardziej elastyczne

Wrocławskie biura elastyczne znajdują się ścisłym centrum miasta, tuż obok głównych węzłów komunikacyjnych. Dzięki temu przyciągają najemców prestiżową lokalizacją, zapewniając dogodną przestrzeń reprezentacyjną dla firmy oraz znaczne udogodnienie dojazdu do pracy przez pracowników i doskonałą bazę wypadową dla spotkań z klientami. Centra znajdują się w nowoczesnych budynkach wysokiej klasy, posiadających międzynarodowe certyfikaty m.in. budynków zrównoważonych ekologicznie.

Rys. 2. Rozłożenie powierzchni elastycznych na mapie Wrocławia.

Źródło: BNM, opracowanie własne.

Jaką cenę spotkasz najczęściej?

Ceny biur elastycznych zarówno we Wrocławiu jak i na rynkach innych miast są uwarunkowane szeregiem czynników. W grę wchodzą oczywiście wszelkiego rodzaju udogodnienia jakie oferuje nam operator danego centrum, zarówno te wliczone w cenę najmu, jak i usługi, za które najemcy będą musieli zapłacić dodatkowo. Tak jak wspominaliśmy kluczową rolę odgrywa również lokalizacja i położenie w okolicach głównych węzłów komunikacyjnych tj. lotniska, dworców kolejowych i autobusowych, sieci tramwajowych, a także standard budynku, w którym znajduje się przyszła siedziba Twojej firmy.

Z ankiety przeprowadzonej wśród doradców BNM wynika, że minimalna cena za 1 stanowisko pracy w prywatnym biurze to kwota ok. 1150 zł/os/msc, a cena maksymalna to natomiast wydatek w okolicach 1600 zł/os/msc. Ciekawą statystyką jest również kwestia najczęściej spotykanej ceny za 1 WS w prywatnym gabinecie – według naszych doradców jest to kwota ok. 1300 zł/os/msc.

Źródło: BNM, na podstawie ankiet.

Udogodnienia wliczone w cenę najmu

Najem biur elastycznych wiąże się z zagwarantowaniem swoim najemcom szeregu udogodnień wliczonych już w cenę najmu. Wśród najpopularniejszych na rynku wrocławskim udogodnień znajdują się: umeblowanie, operatorzy gwarantują podstawowe zestawy mebli, niezbędne do codziennej pracy, internet, aneks kuchenny, najczęściej wraz z nielimitowanym dostępem do kawy, herbaty oraz wody, a także serwis sprzątający. Opłata miesięczna najczęściej zawiera również całodobowy dostęp do biura, usługi recepcyjne oraz druk. Coraz częściej w cenie najmu znajduje się również pakiet dostępu do sal konferencyjnych, pozwalających profesjonalne prowadzenie spotkań z klientami, zapewniających niezbędny sprzęt multimedialny, a także obsługa poczty i  odbiór listów oraz paczek przez oddelegowaną do tego osobę w budynku. Nowoczesne biurowce zauważają również konieczność zapewnienia swoim najemcom specjalnych stref relaksu, z wygodnymi kanapami i fotelami, a bardzo często także z konsolami do gier, czy też telewizorami. Wszystko to ma na celu zapewnić odpoczynek w miejscu pracy. Operatorzy z każdym rokiem są elastyczniejsi i poszukują coraz to nowszych rozwiązań i możliwości odpowiadających potrzebom ich klientów. W cenie najmu jest oczywiście dostęp do powierzchni wspólnych, którymi bardzo często są specjalne przestrzenie eventowe, mogące również służyć jako miejsce spotkań z klientami. Niektórzy operatorzy zaczęli stawiać na nowoczesne rozwiązania i zapewniają swoim najemcom bezpłatne karty klubowe oraz nieodpłatne szkolenia biznesowe. 

Top 10 udogodnień na rynku wrocławskim, wliczonych w cenę najmu :

Źródło: BNM, na podstawie ankiet.

Udogodnienia płatne dodatkowo

Oprócz udogodnień wliczonych w cenę najmu operatorzy biur elastycznych oferują także liczne udoskonalenia Twojego biura, płatne dodatkowo. Do najpopularniejszych z nich, według ankiet przeprowadzonych przez doradców BNM należą: parking, catering i dostęp do skanera. Tak jak wspominaliśmy, w cenę najmu coraz częściej wlicza się również pakiet darmowych godzin dostępu do sal konferencyjnych, jeśli jednak Twoja firma potrzebuje większej ilości czasu w salach spotkań – możesz zwiększyć swój pakiet za dodatkową opłatą. Wysyłka korespondencji oraz obsługa połączeń telefonicznych to także udogodnienie, które możesz zyskać za dokonaniem wyznaczonej przez operatora opłaty. W budynkach biur elastycznych coraz częściej znajdziemy też niezbędne sklepy oraz usługi, takie jak: bankomaty, kawiarnie, kantyny, centra medyczne, tak aby najemca wszelkie potrzeby miał na wyciągnięcie ręki.

Top 5 udogodnień płatnych dodatkowo na rynku wrocławskim:

Źródło: BNM, na podstawie ankiet.

METODOLOGIA RAPORTU
Wybraliśmy operatorów biur elastycznych, którzy są profesjonalnym podmiotem działalności udostępniania powierzchni biurowej na elastycznych warunkach, w budynku o przeznaczeniu komercyjnym, na powierzchni o minimalnej wielkości ok. 950 m2. Ankieta została przeprowadzona wśród kontrahentów BNM w okresie październik-listopad 2023 roku spośród operatorów działających na rynku wrocławskim. Przedstawiając wyniki, na prośbę zainteresowanych zachowujemy poufność przekazanych informacji, a większość z nich została zagregowana.

Współautor : Małgorzata Wiśniewska – Senior Leasing Advisor oddział Wrocław